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Actualités :
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Les parkings
de locaux professionnels et la taxe foncière
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Les propriétaires de locaux d’habitation ont de
nombreuses
Ce site contribue à apporter un peu de clarté dans un domaine plutôt opaque : l’avis d’imposition à la taxe foncière ne fournit pas les éléments détaillés à partir desquels la base d’imposition de l’immeuble est établie : le seul chiffre de la base d’imposition est très difficile à décomposer.
Alors, le propriétaire immobilier paie, en maugréant, la taxe foncière de son immeuble. Il ne va se pencher sur la réglementation applicable qu’en cas de hausse importante de l’imposition en apportant des arguments de bon sens mais insuffisants : « pas de travaux », « mon loyer n’a pas augmenté, … ».
Cliquez sur le lien suivant pour avoir une vue globale de la taxe foncière du local d'habitation.
Pour déterminer les possibilités d'action, le propriétaire immobilier peut consulter l'article "le choix judicieux de vérifier le coefficient d'entretien, plutôt que de rechercher un changement de catégorie du local."
La surface pondérée du local d'habitation
La réglementation fiscale est complexe, et, pour calculer la valeur locative cadastrale du local d'habitation, il faut réaliser plusieurs étapes successives afin d’établir clairement d'abord la superficie pondérée du local : - mesurer la surface réelle des pièces, - appliquer un correctif d’importance (variable selon les tranches), - appliquer ensuite un correctif d’ensemble qui, lui même se décompose en quatre parties : un correctif d’entretien, deux correctifs de situation générale et de situation particulière, un correctif d’ascenseur. - évaluer ensuite les « équivalences superficielles », c’est à dire des équivalences en m2 d’éléments de confort du local (une baignoire : 5 m2, un lavabo : 3 m2 ,…). - faire le total des surfaces réelles corrigées et des équivalences superficielles, pour le local ainsi que pour les dépendances.
Vous trouverez sur le site, dans le chapitre « Outils » une « Fiche de diagnostic pour local d’habitation ou professionnel » qui devrait vous aider dans cette première étape.
Ces calculs mènent à établir la valeur locative cadastrale de votre local, au sujet de laquelle vous trouverez des développements ci-dessous.
Les huit catégories de locaux d'habitation et les locaux de référence
Les locaux d’habitation sont répartis en huit catégories, selon l’architecture du local, la qualité de la construction, la distribution du local et les équipements.
Vous trouverez sur le site, dans le chapitre « Outils » et la section "Formulaires" le « Tableau de classification des locaux à usage d’habitation et locaux professionnels ordinaire» ressortant de l’article 324 H de l’annexe III du CGI, avec la description des huit catégories : de la catégorie 1 (grand luxe) à la catégorie 8 (très médiocre).
Il faudra savoir quelle catégorie a été retenue pour le local dont vous êtes propriétaire, ce qui oblige à demander à l’administration fiscale d’une part la fiche de calcul de votre local (n° 6675), et d’autre part une copie de l’extrait du PV des locaux de référence de la Commune détaillant les caractéristiques du local de comparaison.
La fiche « Votre démarche en 10 étapes » indiquée sur la page d’accueil du site de l’Atelier des taxes locales vous guidera dans la recherche de ces différents documents.
N’hésitez pas à prendre des photographies du local de référence et de votre local : les différences entre le local de référence et votre local doivent être pointées, surtout celles en défaveur de votre local (taille du local, quartier, aménagements, état d’entretien, …).
Si les différences vous paraissent évidentes entre votre local et le local de référence, si la catégorie retenue par l’administration fiscale pour votre local paraît inadaptée, si une caractéristique en défaveur de votre local n’a pas été retenue, il vous faut établir une réclamation contentieuse puis l'adresser au Centre des impôts foncier dont dépend votre immeuble (l’adresse est sur votre avis d’imposition à la taxe foncière qu'il faudra joindre).
La réclamation contentieuse obéit à des conditions de formes et de délais qui sont exposées dans le présent site, sur la page d’accueil, dans la rubrique « Une démarche ».
La valeur locative cadastrale des locaux à usage d'habitation
La valeur locative d’un immeuble est le loyer annuel normal de cet immeuble lorsqu’il est loué aux conditions du marché. La valeur locative cadastrale (VLC) est la valeur locative établie en conformité avec les règles qui permettent d’établir l’assiette de la taxe foncière.
Pour calculer la valeur locative cadastrale, ce que l'audit de taxe foncière fera obligatoirement, il ne faut pas examiner la valeur actuelle de location du bien, mais se baser sur le loyer normal que pouvait produire l’immeuble au 1er janvier 1970.
La
valeur locative cadastrale est calculée par unité
d’évaluation, l’unité étant le local, c’est
à dire une propriété ou fraction de propriété
faisant l’objet d’une utilisation distincte.
Selon l’article 324 H de l'Annexe III du CGI :
« I
- Pour les maisons individuelles et les locaux
situés
dans un immeuble collectif, la classification
communale est établie à partir d'une
nomenclature-type comportant huit catégories, en
adaptant aux normes locales de construction les critères
généraux mentionnés au tableau ci-après.
II
- Pour les dépendances bâties isolées et les
divers éléments visés au II de l'article 324 G,
la classification communale est établie à partir
d'une nomenclature-type spéciale comportant quatre
catégories, en adaptant aux normes locales de
construction les critères généraux décrits au
tableau ci-après.
III
- Dans les cas deux cas prévus aux I et II, il peut
toutefois être procédé à la création de catégories
intermédiaires combinant, dans des proportions
simples, deux catégories-types.
IV
- Les caractéristiques physiques afférentes à
chaque nature et catégorie de locaux retenus lors
de la classification communale sont inscrites au
procès-verbal des opérations de la révision. »
Lors de la révision générale de 1970, la totalité des propriétaires a dû souscrire une déclaration. Depuis
cette révision, les propriétaires doivent indiquer
à l’administration les constructions nouvelles,
les ajouts aux constructions existantes (Art 1406 du
CGI), les changements de consistance et les
changements d’affectation, par une déclaration
dans les 90 jours de la réalisation de la
modification.
Prendre
la surface réelle et appliquer des correctifs
fonction de l’importance de l’immeuble, des éléments
de confort, de la nature des pièces, des éléments
de confort, de l’état d’entretien de la
construction, de la situation de l’immeuble dans
la commune,…
Ce
correctif corrige la superficie en affectant un
coefficient en fonction du nombre de m2.
Le
coefficient de pondération de la superficie des éléments
secondaires varie de 0,1 à 0,6 en fonction de
l’utilité de chaque élément secondaire.
C'est dans ce correctif d'ensemble que se trouvent le coefficient d'entretien, les deux coefficients de situation générale et de situation particulière, le correctif d'ascenseur.
Certains
éléments d’équipement et de confort du local à
analyser sont "traduits en m2" et donnent lieu à une équivalence
superficielle : baignoire : 5 m2, douche : 4 m2,
climatisation : 2 m2, ….
Le tarif a été déterminé à partir d’une étude des
loyers existants dans la commune au 1er
janvier 1970.
Pour conclure, une révision des valeurs locatives des locaux d'habitation est en cours d'élaboration et se trouve en phase de test sur plusieurs départements, selon le même système que celui adopté pour la révision des locaux professionnels (avec la RVLLP entrée en vigueur en 2017).
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difficultés à savoir si leur local
supporte une surtaxe en matière de taxe foncière.
établissement par chaque commune d'une
classification de ses locaux,
