|
|
|
|
|
|
|
|
|
Les parkings
de locaux professionnels et la taxe foncière|
Chaque type de local d’entreprise
dispose de ses forces et de ses faiblesses
Les locaux d’entreprise, répartis
en
locaux industriels, d'une part, et locaux
commerciaux et
locaux
professionnels, d'autre part (ces deux
dernières catégories étant regroupées dans la
nouvelle catégorie des "locaux professionnels"
établie par la Révision des valeurs locatives des
locaux professionnels, RVLLP entrée en vigueur en
janvier 2017), ont chacun leurs points forts et
leurs points faibles.
Un local d’entreprise, selon qu’il est commercial, industriel ou professionnel, conduit à un montant différent de taxe foncière. En effet, les méthodes d’évaluation de la valeur locative cadastrale de ces trois catégories de locaux d’entreprise sont différentes et doivent donc être analysées voire comparées.
Les entrepôts, par leur situation et leur rattachement particuliers, méritent d'être traités séparément.
Répartir
les locaux d’entreprise en 2 ou 3 catégories crée des stratégies
d’optimisation Aucun
régime unifié des locaux d'entreprise, signifie
La pratique
de la fiscalité locale entraîne la découverte
que certaines catégories, de par leur mode de
calcul, permettent d’obtenir une taxe foncière
minorée, et que des stratégies d’optimisation de
la taxe foncière peuvent être mises en œuvre.
La conséquence directe de
l’existence des différentes catégories est un
problème de définition de chaque catégorie, et un
problème de chevauchement entre catégories. Le rôle central est tenu par les locaux commerciaux et les rôles secondaires sont occupés par les locaux professionnels et les locaux industriels, amenant les questions suivantes : - est-il préférable que le local soit classé en local commercial ou en local industriel ? - est-il préférable que le local soit classé en local commercial ou en local professionnel ? La RVLLP 2017 qui a fusionné ces deux catégories de locaux a supprimé tout intérêt à cette question. Un exemple classique est constitué par le changement de locataire d’un local : supposons qu’un appartement de 100 m2 à usage d’habitation soit ensuite loué à un prestataire de services qui ne soit pas profession libérale. Ce changement d’affectation entraîne une modification du terme de comparaison (local de référence). Le tarif au m2 du local de référence (local d'habitation) étant différent du tarif au m2 issu de la grille tarifaire (local professionnel selon la RVLLP 2017), la location de cet appartement pour la nouvelle activité entraîne une modification de la taxe foncière.
Si les locaux commerciaux situés dans une même galerie commerciale sont souvent classés avec de nombreux critères communs (même local type, même tarif, même situations générale et particulière), tel n'est pas toujours le cas des locaux commerciaux situés dans le même secteur géographique ou la même zone d'activité.
La connaissance de l'évaluation retenue pour des locaux géographiquement proches, avec une différence peu marquée au niveau de l'activité exercée dans le local, peut aider à affiner l'appréciation de la valeur locative cadastrale d'un local.
Rien n'interdit aux propriétaires de partager les informations dont ils disposent sur la valeur locative cadastrale de leurs locaux. Même si la comparaison de locaux ne sera pertinente que si elle concerne un local et un local type, un professionnel de la fiscalité locale saura vous aider à faire bon usage de ce type d'information.
Les implantations d'une chaîne de magasins sont très diverses : grandes villes, communes périphériques de grandes villes, chef lieu de département, communes rurales situées à un carrefour, ...
La politique de taux étant variable selon les communes, et le niveau des bases d'imposition également variable selon les communes, un grand nombre de situations peut être recensé.
Cependant, le montant de la taxe foncière en fonction du nombre de mètre carré de chacun de magasins donne une indication, à condition bien sûr de savoir ce que signifie le concept de "commune dans une situation économiquement comparable", ce que le professionnel de la fiscalité locale pourra vous expliquer.
Le propriétaire d’un local loué
à une entreprise prend rarement en compte lors de
la location, certaines caractéristiques du futur
locataire. Pourtant, ces caractéristiques (qui
n’ont pas d’incidence sur la solvabilité du
locataire) auront une incidence sur la taxe foncière
à payer annuellement pour le local. Le propriétaire peut se désintéresser
du montant de la taxe foncière parce que le bail du
local met cette dernière à la charge du locataire.
Mais une multitude de cas existent
dans lesquels, par pure ignorance de la manière
avec laquelle est calculée la taxe foncière, le
propriétaire d’un local loue à un locataire qui
va entraîner, de par son activité, une hausse de
la taxe foncière.
La moitié de la fiscalité locale est directement rattachée aux locaux d’entreprise
La fiscalité locale n’est pas tendre avec les propriétaires de locaux d’entreprise : - si l’on additionne la contribution économique territoriale (remplaçante de la taxe professionnelle) et la taxe foncière payée pour les locaux d’entreprise, le total est largement supérieur à la moitié des sommes perçues au titre de la fiscalité locale, - il n’existe aucun régime unifié de taxation des locaux abritant des entreprises.
|
que les locaux
d’entreprise sont répartis, pour le calcul de la
valeur locative cadastrale, en plusieurs catégories
(locaux commerciaux, locaux professionnels et locaux
industriels) ayant chacune des modes de calcul différents.
La définition des différentes catégories et
le chevauchement
