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CREDIT BAIL IMMOBILIER ET
FISCALITE LOCALE
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L'utilisation du crédit-bail
immobilier et ses incidences sur la fiscalité locale
Le crédit bail immobilier est une technique
fréquente dans l'achat d'un bien immobilier.
Plutôt que d'acheter classiquement le bien
immobilier et d'en devenir immédiatement
propriétaire, au prix d'un endettement qui peut être
important, l'investisseur (ou l'entreprise) a la
possibilité de passer par l'intermédiaire d'une
société de crédit-bail immobilier qui achetera le bien immobilier à sa
place et le lui louera : une des conséquences est
que l'endettement du crédit-preneur n'augmentera pas.
L'option d'achat qui se présente à la fin de l'opération de
crédit-bail immobilier permet au crédit-preneur de
devenir propriétaire à la fin du contrat, moyennant
la levée de l'option et le paiement d'une somme
réduite.
La taxe foncière incombant au propriétaire du bien
immobilier, c'est le
crédit-bailleur (la société de crédit-bail
immobilier) qui est annuellement le redevable de la
taxe foncière sur l'immeuble.
En pratique, le crédit-bailleur insère dans le
contrat de crédit-bail immobilier une clause
prévoyant le remboursement de la taxe foncière par
le crédit-preneur. Ce dernier, qui n'est pas encore
propriétaire, rembourse ainsi la taxe foncière au
crédit-bailleur, puis, lorsqu'il deviendra
propriétaire par la levée d'option, paiera la taxe
foncière.
La sortie fiscale du crédit-bail
immobilier
Fiscalement, selon les articles 239 sexies et 239
sexies C du CGI, le crédit-preneur a l’obligation de
réintégrer dans le résultat imposable la différence
entre la valeur nette comptable théorique et le prix
de cession.
Cette valeur nette comptable théorique correspond à
la différence entre la valeur d’origine de
l’immeuble et le cumul des amortissements que le
crédit-preneur aurait pu pratiquer selon le mode
linéaire, s’il avait été propriétaire du bien.
Et selon l’article
239 sexies C du CGI, « Le prix de revient du bien
acquis à l’échéance d’un contrat de crédit-bail est
majoré des sommes réintégrées en application des
articles 239 sexies et 239 sexies B ».
Locaux industriels, taxe foncière et crédit-bail
immobilier
Alors que les locaux
commerciaux sont évalués à
partir de plusieurs méthodes
dont la plus fréquente est
la "méthode par comparaison" avec un local
type, les locaux industriels
sont très majoritairement
évalués à partir de la
"méthode comptable" qui
repose sur l'inscription des
biens immobiliers à l'actif
du bilan d'une entreprise.
Selon l'article 1499-0 A du
CGI
(loi
n°2008-1443 du 30 décembre
2008) "Lorsque les
biens immobiliers mentionnés
à l'article 1499 pris en
crédit-bail sont acquis par
le crédit-preneur, la valeur
locative de ces biens ne
peut, pour les impositions
établies au titre des années
suivantes, être inférieure à
celle retenue au titre de
l'année d'acquisition.
Lorsque les biens
immobiliers mentionnés à
l'article 1499 font l'objet
d'un contrat de crédit-bail
ou de location au profit de
la personne qui les a cédés,
la valeur locative de ces
biens immobiliers ne peut,
pour les impositions
établies au titre des années
suivantes, être inférieure à
celle retenue au titre de
l'année de cession."
La préoccupation d'éviter la
disparition de matière
imposable est bien visible.
Si la valeur des locaux
industriels ne peut "être
inférieure à celle retenue
au titre de l'année
d'acquisition", le prix
de revient au départ sera la
seule variable à retenir :
le prix de la levée d'option
ne pourra, par exemple, pas
être pris en compte pour le
calcul de la valeur locative
cadastrale.
Les parkings
de locaux professionnels et la taxe foncière