La notion centrale autour de laquelle tourne la gestion des taxes locales est la valeur locative cadastrale. Elle mérite un examen particulier qui est l’objet du prochain chapitre.

Le revenu cadastral servant de base d’imposition à la taxe foncière est égal à la valeur locative de l’immeuble, diminuée d’un abattement forfaitaire de 50% qui permet de prendre en compte les frais de gestion, d’amortissement, d’assurance, de réparation et d’entretien. L'audit de la taxe foncière analyse la mise à jour des éléments de la base d'imposition.

La valeur locative cadastrale (cliquer)

Chapitre 2 – La mise à jour de la base d’imposition

La base d’imposition est modifiée en fonction des changements survenus.

Selon l’article 1517 du CGI, « I. 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement quand ils entraînent une modification de plus d'un dixième de la valeur locative.

2. Lorsqu'une propriété non bâtie devient passible de la taxe foncière pour la première fois ou après avoir cessé temporairement d'y être assujettie, il lui est attribué une évaluation.

II. 1. En ce qui concerne les propriétés bâties les valeurs locatives résultant des changements visés au I sont appréciées à la date de référence de la précédente révision générale suivant les règles prévues aux articles 1496 à 1498".

   Les changements pris en compte

L'article 1517-I du CGI énumère cinq catégories de changements pouvant être constatés annuellement dans l'intervalle de deux révisions générales : les constructions nouvelles,  les changements de consistance, les changements d'affectation, les changements de caractéristiques physiques, les changements d'environnement.

A – Les constructions nouvelles

Est considéré comme une construction nouvelle tout bâtiment qui est soit édifié pour la première fois sur une parcelle de terrain non bâti, soit construit en remplacement d'un immeuble préexistant préalablement démoli.

B – Les changements de consistance

Les changements de consistance sont des transformations de la composition d'un local qui en modifient le volume ou la surface. Ce sont principalement les additions de construction (agrandissement au sol ou en élévation), les démolitions totales ou partielles, les restructurations de construction.

Pour les établissements industriels relevant de la méthode comptable, les changements de consistance s'apprécient en fonction d'une unité d'évaluation qui peut comprendre plusieurs biens.

La vente d'un des biens, oblige à une déclaration de l'acquéreur, pour une nouvelle évaluation de l'immeuble considéré, et du vendeur, pour la réduction de la valeur locative de l'établissement, à concurrence de la valeur locative initiale de l’immeuble cédé.

C – Les changements d’affectation

Trois grandes catégories de changement d’affectation existent.

  Un immeuble bénéficie nouvellement d'une exonération permanente de taxe foncière, ou perd le bénéfice de cette exonération.

  Un immeuble est nouvellement soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties des biens alors qu’il était soumis auparavant à la taxe foncière sur les propriétés non bâties.

  Les changements d'affectation entre les groupes de locaux.

Les immeubles imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties ont été répartis, en fonction de leur affectation, entre quatre groupes qui sont : locaux d'habitation, locaux à usage professionnel, locaux commerciaux et biens assimilés, établissements industriels de toute nature.

Si un immeuble change de destination, il passe d’un groupe de locaux à un autre groupe. C’est le cas lorsqu’un immeuble d’habitation est transformé en magasin, …

Cependant, un immeuble ne change pas d’affectation si malgré un changement d’activité, il reste dans le même groupe de locaux ( exemple : changement d’activité commerciale).

D – Les changements de caractéristiques physiques

Ce sont des changements résultant de travaux importants qui dépassent les travaux d'entretien normaux.

Il en est ainsi de la remise en état d'un immeuble ( réfection des toitures, des façades, …) , de l'installation d'équipements nouveaux (salle de bains, ascenseur, …) ou, à l’inverse, de la décrépitude d’un immeuble.

Cependant, pour que la prise en compte de ces changements intervienne, il faut, ainsi que le prévoit l’article 1517 du CGI, qu’ « ils entraînent une modification de plus d'un dixième de la valeur locative ».

Si la valeur locative nouvelle n’est pas supérieure de 10% à l’ancienne valeur locative, le changement ne sera pas pris en compte.

E – Les changements d’environnement

Ces changements prennent en compte non pas l’évolution de l’immeuble, mais celle de son environnement.

L’évolution de l’environnement de l’immeuble aura une incidence sur la valeur locative de ce dernier.

Dans un sens positif pour l’évolution de la valeur locative se trouvent la rénovation urbaine, la construction d'une voie, d'une gare, la création d'espaces verts, …

Dans un sens négatif pour l’évolution de la valeur locative se trouvent l’installation d’un établissement générateur de nuisances (odeurs, poussières, bruits, fumées, ...).

Pour que la prise en compte de ces changements intervienne, il faut, comme pour les changements de caractéristiques physiques, qu’ « ils entraînent une modification de plus d'un dixième de la valeur locative ».

   Les deux manières de constater les changements

La constatation des changements se réalise de deux manières.

Selon l’article 1406 du CGI, « I. Les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l'administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive et selon les modalités fixées par décret.

II. Le bénéfice des exonérations temporaires de taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties est subordonné à la déclaration du changement qui les motive. Lorsque la déclaration est souscrite hors délais, l'exonération s'applique pour la période restant à courir après le 31 décembre de l'année suivante. »

Les différents changements listés ci-dessus sont constatés ainsi :

– Les constructions nouvelles : déclaration obligatoire par le contribuable,

– Les changements de consistance : déclaration obligatoire par le contribuable,

– Les changements d’affectation : déclaration obligatoire par le contribuable,

– Les changements de caractéristiques physiques : constaté d’office par l’administration,

– Les changements d’environnement : constaté d’office par l’administration.

Lorsque le changement doit être constaté à partir de la déclaration obligatoire par le contribuable, celui-ci a 90 jours à partir de la réalisation définitive du changement.

La déclaration du changement doit être réalisée par le propriétaire.

Lorsque l’administration fiscale doit constater d’office certains des changements, elle peut s’appuyer notamment sur les communications de la Commission communale des impôts directs (CCID).