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Les parkings
de locaux professionnels et la taxe foncière
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Les extraits de décision ci-dessous présentés ont pour objectif de démontrer ce qui survient après l'audit de la taxe locale, qu'il s'agisse de l'audit de la taxe foncière ou de celui d'une autre taxe.
Le contribuable et l'administration fiscale ne sont pas toujours d'accord, et la réclamation contentieuse peut ne pas suffire. Il convient alors de porter l'affaire devant la juridiction compétente, devant laquelle sont exposées l'analyse de la valeur locative cadastrale et les preuves de la surtaxe détectée par l'audit de la taxe locale.
Extrait de Décision n° D 1 (Rejet) Mots clés : VLC,
comparaison, local type, catégorie exceptionnelle « Considérant
que l'administration a déterminé la valeur locative des locaux litigieux par
comparaison avec le local type n 2 du procès verbal des évaluations foncières
de la commune de La Courneuve sis 15 rue de Verdun qui correspond à un immeuble
classé dans la catégorie dite "exceptionnelle" ; que la société
requérante soutient que les caractéristiques des locaux dont elle est propriétaire,
qui comprennent 243 m de bureaux, 1820 m d'aires de stockage, 775 m d'aires de
préparation et 2900 m d'aires de circulation ne permettent pas de les considérer
comme relevant de la même catégorie que celle à laquelle appartient le local
type retenu et se prévaut d'une surévaluation des coefficients de pondération
de la superficie des locaux eu égard à leur nature ainsi que d'un changement
d'environnement résultant de l'installation d'une voie ferrée électrifiée ; »
Extrait de Décision
n° D 2 (Rejet)
Mots clés : VLC, ajustement, article 324 AA de l’Annexe III
« qu'enfin,
qu'aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au même code : "La
valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés
par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que celui du
locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux
données relatives à leur consistances -telles que superficie réelle, nombre
d'éléments- les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie
correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences
qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer,
notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de
son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou
moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont
pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance"
; »
Extrait de Décision
n° D 3 (Reclassement partiel) Mots clés : Vétusté « Considérant
cependant qu'il résulte de l'instruction que ce bâtiment construit au 18ème
siècle s'avère inhabitable, en raison de sa vétusté et de l'absence ou du
caractère très précaire de sa desserte par la voirie et les réseaux divers ;
qu'il ne peut en pratique servir que de hangar
; que, d'après ces caractéristiques qui ne sont pas utilement discutées par
l'administration, cet immeuble ne pouvait être classé que dans la 8ème catégorie
du barème régi par l'article 324 H de l'annexe III du code général des impôts,
comme d'ailleurs l'avait admis le service local, avant que la commission
communale ne procède à un reclassement en 7ème catégorie au titre des années
1987 et 1988 ; qu'il y a lieu, en conséquence, de corriger cette dernière appréciation
de la commission et de replacer l'immeuble dans la 8ème catégorie définie par
les dispositions précitées du code général des impôts ; »
Extrait de Décision n° D 4 (Supplément d’instruction) Mots clés : Local type n’existe plus « Considérant
que pour contester le terme de comparaison, la société LE BATIMENT MODERNE,
qui ne peut utilement comparer son imposition avec celle que des tiers auraient
payée pour des bâtiments qui ne sont pas des locaux-types et qui au surplus ne
sont pas affectés à un usage similaire, soutient, sans être contredite, que
le local-type n 20 n'existait plus au 1er janvier de l'année suivant celle de
l'achèvement de ses constructions et fait valoir que le ministre n'a, en tout
état de cause, apporté aucune précision sur les modalités de fixation de la
valeur locative dudit local-type dans les conditions prévues au 2 -b précité
de l'article 1498 du code général des impôts ; que l'état du dossier ne
permet de connaître ni l'existence au 1er janvier 1990 ou au 1er janvier 1991
du local-type n 20 retenu par l'administration, ni, s'il existait, son mode d'évaluation;
que, dès lors, il y a lieu d'ordonner un supplément d'instruction afin
d'inviter le ministre à faire connaître à la Cour en cas d'existence au 1er
janvier 1990 ou au 1er janvier 1991 du local-type n 20 figurant au procès-verbal
des opérations de révision, le montant du bail au 1er janvier 1970 au cas où
ledit immeuble était loué à des conditions de prix normales ou, dans le cas
contraire, si le local-type n 20 a lui-même été évalué par comparaison, la
référence à l'immeuble similaire et les modalités de l'évaluation de ce
dernier, notamment s'il faisait lui-même, à la date du 1er janvier 1970,
l'objet d'une location à des conditions de prix normales ; que, dans la négative,
il appartiendra au ministre de choisir un autre local-type que le local-type n
20 répondant à ces conditions et, à défaut, à procéder à une évaluation
des locaux de la société LE BATIMENT MODERNE par voie d'appréciation directe
; qu'il lui appartiendra d'indiquer à la Cour la valeur locative ainsi arrêtée
; »
Extrait de Décision
n° D 5 (Acceptation) Mots clés : Abattement de 30% « Considérant,
en second lieu, qu'il résulte du supplément d'instruction auquel il a été
procédé en exécution de cette décision, que l'immeuble à usage commercial
de M. Payot, pouvait être comparé, pour la détermination de la valeur
locative servant de base aux impositions litigieuses, à l'immeuble à usage
commercial choisi par l'administration dans la commune de Schiltigheim et dont
il n'est pas contesté qu'il était loué normalement à la date de référence
de la révision ; qu'il y a lieu, cependant, afin de tenir compte des différences
existant entre ce dernier immeuble et l'immeuble à évaluer, notamment du point
de vue de la situation respective des deux biens, de porter à 30% l'abattement
prévu par l'administration sur la valeur locative de l'immeuble sis à
Schiltigheim afin de fixer à 71,40 F au m2 pondéré la valeur locative, à la
date de référence, de l'immeuble à évaluer ; qu'il convient, par suite, de
remettre à la charge des ayants droit Payot la différence entre le montant des
impositions litigieuses tel qu'il a été fixé par le jugement attaqué et
celui résultant des bases de calcul indiquées ci-dessus ; »
Extrait de
Décision n° D 6
(Réformation du jugement) Mots clés : VLC, silos, méthodes
d’appréciation directe « Considérant
que les dispositions précitées du 2° de l'article
1498 du code général des impôts, qui décrivent
la méthode d'évaluation par comparaison, imposent
que les termes de comparaison qui servent à évaluer
un immeuble commercial, même lorsqu'il s'agit,
comme en l'espèce, d'un immeuble de caractère
particulier ou exceptionnel, aient été normalement
loués au 1er janvier 1970 ; que, par suite, cette méthode
d'évaluation ne peut trouver à s'appliquer lorsque
l'immeuble qui est invoqué comme terme de
comparaison n'était pas loué au 1er janvier 1970
ou, dans l'hypothèse où cet immeuble a lui-même
été évalué par comparaison, lorsque le second
terme de comparaison n'était pas non plus loué au
1er janvier 1970 ; qu'ainsi, un immeuble, dont la
valeur locative a été déterminée non par référence
à un bail existant au 1er janvier 1970 mais par
voie d'appréciation directe, ne peut, dans la méthode
comparative, servir de terme de comparaison ; qu'en
outre, ces mêmes dispositions de l'article 1498 du
code général des impôts, ainsi que celles de
l'article 324 Z de l'annexe III au même code, qui définissent
l'évaluation par comparaison comme consistant à
attribuer à un immeuble donné une valeur locative
proportionnelle à celle qui a été adoptée pour
d'autres biens de même nature pris comme types ,
impliquent que ces autres biens soient similaires à
l'immeuble en cause et qu'ils soient situés, sinon
sur le territoire de la même commune, du moins sur
le territoire d'une localité à la situation économique
analogue ; que, si l'article 324 AA de la même
annexe admet que des différences peuvent exister
entre le type considéré et l'immeuble à évaluer
, c'est à la condition que celles-ci n'excèdent
pas les facultés d'ajustement de valeur locative
unitaire qu'il envisage du point de vue notamment de
la situation, de la nature de la construction, de
son importance, de son état d'entretien et de son
aménagement ; que, lorsque ne sont pas remplies les
conditions cumulativement posées par le 2° de
l'article 1498 du code général des impôts, c'est-à-dire
la condition de location à la date légale de référence
ainsi que les conditions de similarité des
immeubles et d'analogie de leurs communes
d'assiette, la méthode par comparaison doit être
écartée et celle par appréciation directe appliquée
; » Extrait de
Décision n° D 7
(Acceptation) Mots clés : équipement démontable
et mobile non passible de la taxe foncière
« Considérant
qu'il résulte de l'instruction que les travaux
litigieux sont relatifs pour le magasin d'Avignon,
à l'installation de boucles IBM nécessaires aux
caisses enregistreuses à hauteur de 114.718, 22
francs et 96.727 francs TTC, du déplacement d'une
armoire à concurrence de 2.240 francs TTC, au réaménagement
de certains rayons pour un total de 99.457, 96
francs TTC, au déplacement de caisses
enregistreuses et d'enseignes, à concurrence de
15.062, 20 francs et à l'installation d'un onduleur
électrique à hauteur de 45.315 francs ; que pour
le magasin de Marseille, il s'agit de l'installation
d'une centrale de froid pour le rayon alimentation
à hauteur de 200.000 francs, de la pose d'un câble
d'alimentation cetexels pour 32.000 francs et de
diverses installations électrique permettant
l'extension du rayon alimentation dans l'enceinte du
magasin à hauteur de 120.590 francs HT ; que les équipements
en question sont essentiellement démontables et
mobiles, et correspondent à la destination
commerciale des lieux ; qu'ils n'ont pas modifié
les caractéristiques physiques des locaux, en
accroissant notamment leur superficie ; que dans ces
conditions, ils ne constituent pas des biens
passibles de la taxe foncière sur les propriétés
bâties au regard des dispositions du 1°/ de
l'article 1469 précité ; » Extrait de
Décision n° D 8
(Acceptation) Mots clés : comparaison d’une
pharmacie et d’un salon de coiffure
« Considérant,
d'une part, que l'administration a comparé le local
de M. X avec le local type n° 3 du procès-verbal
des locaux commerciaux de la commune de
Marolles-sur-Seine qui correspond à un salon de
coiffure et dont le tarif est de 50 F le m² ; que
l'administration a appliqué un coefficient de pondération
égal à 1 à la totalité de la superficie ; qu'il
résulte de l'instruction que l'officine de M. X est
constituée de deux parties dont une à usage,
notamment, de réserve et de laboratoire, située à
l'arrière de la partie destinée à recevoir le
public, à une profondeur de sept mètres à partir
de la vitrine ; qu'en vue de respecter la
proportionnalité des valeurs locatives, cette
partie arrière de l'officine doit être affectée
d'un coefficient de pondération de 0,5 ; » Extrait de
Décision n° D 9
(Supplément d’instruction) Mots clés : aire de
stationnement, évaluation distincte
« Considérant,
d'autre part, s'agissant des aires de stationnement
en sous-sol dont la superficie est égale à 1073
m2, que l'administration a, après avoir appliqué
aux surfaces en question un coefficient de pondération
de 0,3, procédé à une évaluation de la valeur
locative desdites surfaces par référence à la
valeur locative des locaux à usage de bureaux de
l'immeuble de référence précité ; qu'il résulte
toutefois des dispositions de l'article 1494 du code
général des impôts que la valeur locative de
chaque fraction de propriété destinée à une
utilisation autonome doit faire l'objet d'une évaluation
distincte ; que les aires de stationnement en
question, destinées à une utilisation autonome de
l'activité de bureau, doivent donc être regardées
comme constituant une fraction de propriété devant
faire l'objet d'une évaluation distincte par
comparaison avec des immeubles similaires ; qu'ainsi
la CRI est fondée à soutenir qu'en comparant
lesdites surfaces aux locaux à usage de bureaux
situés dans le local de référence choisi par
elle, l'administration s'est livrée, pour ce qui
concerne cette catégorie de locaux, à une
comparaison inappropriée ; » Extrait de
Décision n° D 10
(Rejet) Mots clés : changement de
consistance de l’immeuble
« Sur
les changements ayant affecté la consistance de
l'immeuble : Considérant
qu'il est constant que les travaux dont s'agit ont
comporté d'importantes reprises du gros oeuvre et,
notamment, d'une part, la transformation en une réserve
de 98 m2 de locaux antérieurement utilisés comme
loges de cinéma, d'autre part, l'addition au bâtiment
existant d'un local de 18 m2 établi à
l'emplacement d'une courette ; qu'il résulte de
l'instruction que ces transformations ont eu pour
but et pour résultat d'y permettre une exploitation
commerciale de nature différente de celle qui était
précédemment exercée ; qu'ainsi, ces
transformations, eu égard à leur nature et à leur
importance, ont entraîné un changement de
consistance de l'immeuble, au sens des dispositions
précitées de l'article 1517 du code ; que,
contrairement à ce que soutient Mme LEJEUNE, ce
changement a concerné l'ensemble de l'immeuble dont
s'agit ; que, par suite, l'administration était en
droit, et même tenue, de procéder à la
modification de la valeur locative dudit immeuble; » Extrait de
Décision n° D 11
(Acceptation) Mots clés : évaluation à
partir de locaux-types qui n’existent plus « Considérant
que le procès-verbal de révision en date du 19
octobre 1971 de la commune de Savigny-sur-Orge
mentionne sous le n° 106 un local-type à usage
d'atelier de mécanique automobile d'un tarif
unitaire de 100 F le m², et sous le n° 111, un
local-type à usage de bureaux dont le tarif est 130
F le m² ; que le local de la société requérante
a été évalué par comparaison avec ces deux
locaux; qu'à supposer que ces locaux aient existé
à la date de l'établissement du procès-verbal de
révision, il n'est pas contesté que ces locaux
n'existent plus ; que, par suite, l'administration
n'est plus en mesure de justifier qu'elle a régulièrement
déterminé la valeur locative des locaux de la société
NATIOCREDIBAIL pour établir la taxe foncière due
par cette société ; qu'il s'ensuit que cette société
est fondée à soutenir que c'est à tort que, par
le jugement attaqué, le tribunal administratif de
Versailles a rejeté ses demandes tendant à la réduction
de la taxe foncière sur les propriétés bâties à
laquelle elle a été assujettie au titre des années
1994 et 1995 dans les rôles de la commune de
Savigny-sur-Orge ; » Extrait de
Décision n° D 12
(Rejet) Mots clés : locaux industriels,
doctrine administrative « Considérant
que la société Sofimurs fait également valoir
qu'eu égard à la nature et à l'importance des
moyens techniques mis en oeuvre dans le cadre de son
activité, les locaux en cause remplissent les
conditions posées par la doctrine administrative
sous la référence 6-C-251 4 à 7 pour être regardés
comme présentant un caractère industriel ; qu'il résulte
cependant de l'instruction que l'activité
principale de la société Saint Aubin bureau est le
commerce de gros matériel de bureau et de matériel
informatique avec laquelle elle réalise la majeure
partie de ses chiffres d'affaires des années en
cause ; que l'outillage utilisé à cette fin ne présente
pas un caractère d'importance tel qu'il puisse lui
conférer le caractère industriel au sens de la
doctrine administrative ; que, par suite, la société
Sofimurs n'est pas fondée à se prévaloir sur le
fondement des dispositions de l'article L. 80 A du
livre des procédures fiscales de la doctrine
sus-mentionnée ; » Extrait de
Décision n° D 13
(Rejet) Mots clés : vacance,
exploitation par gérant « Considérant
que si la SCI Moulin de Beuvry demande également un
dégrèvement en raison de la vacance de la
station-service en cause sur le fondement de
l'article 1389 du code général des impôts, cette
demande n'est pas recevable dès lors qu'elle n'a
pas utilisé elle-même l'immeuble dont il s'agit,
cette station service étant exploitée par son gérant
pour le compte de la société Schell ; que, par
suite, elle ne remplit pas la condition auquel
l'article 1389 du code général des impôt réserve
le droit à un dégrèvement au seul contribuable
ayant utilisé lui-même l'immeuble devenu vacant ; » Extrait de
Décision n° D 14
(Rejet partiel) Mots clés : local commercial
non industriel, outillage non relativement important
« Considérant
qu'il résulte de l'instruction que le local situé
33, rue Ernest Rouvier Marseille, appartenant M.
CAMPAGNET avait été affecté par celui-ci usage
d'atelier de voilerie de marine et que le matériel
utilisé pour cette activité consistait en machines
coudre, un compresseur, un établi, un tour et
divers meubles de rangement et de tables tracer ;
que ce matériel ne peut être considéré comme un
outillage "relativement important" ; que,
par suite, c'est bon droit que le service a regardé
l'atelier en cause comme un local commercial au sens
de l'article 1498 du code général des impôts dont
la valeur locative a été actualisée selon les règles
définies aux articles 1518 et 1518 bis du même
code, pour la détermination de la taxe foncière ; » Extrait de
Décision n° D 15 (Acceptation) Mots clés : coefficient de
situation générale, avantages et inconvénients
« Considérant
qu'en cours d'instance, l'administration a admis de
considérer un coefficient de situation générale
de + 0, 05, correspondant à une situation bonne,
offrant des avantages en partie compensés par
certains inconvénients pour tenir compte du passage
de la route nationale 7 à proximité de la résidence,
ainsi que de la voie de chemin de fer ; que la requérante
demande pour sa part l'application d'un coefficient
de - 0, 05 correspondant à une situation médiocre,
présentant des inconvénients notoires en partie
compensés par certains avantages ; qu'il résulte
de l'instruction que les locaux taxés sont situés
à proximité de la nationale 7, d'une largeur de
deux fois deux voies, qui passe en contrebas de la résidence
et crée des nuisances sonores importantes ainsi que
d'une ligne de chemin de fer à forte fréquentation
; que l'immeuble se trouve à plus de deux kilomètres
du centre ville et des équipements publics ; que
toutefois, ces inconvénients sont compensés par
une situation en bord de mer sur une colline ; que
dans ces conditions, il y a lieu de retenir un
coefficient de 0 et correspondant à une situation
ordinaire, n'offrant ni avantages ni inconvénients
ou dont les uns et les autres se compensent ; »
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