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Les parkings
de locaux professionnels et la taxe foncière|
Les extraits de décision ci-dessous présentés ont pour objectif de démontrer ce qui survient après l'audit de la taxe locale et la réclamation présentée, qu'il s'agisse de l'audit de la taxe foncière ou de celui d'une autre taxe.
Le contribuable et l'administration fiscale ne sont pas toujours d'accord, et la réclamation contentieuse peut ne pas suffire. Il convient alors de porter l'affaire devant la juridiction compétente, devant laquelle sont exposées l'analyse de la valeur locative cadastrale et les preuves de la surtaxe détectée par l'audit de la taxe locale.
Extrait de Décision n°A 1 (Acceptation) Mots clés :
évaluation par voie d'appréciation directe, abattement de 30% pour dépréciation
de l'immeuble « Considérant
que l'administration propose à titre principal, pour
l'appréciation directe de la valeur locative des
biens immobiliers de la société Hôtel Grill de
Villejuif , de calculer cette valeur locative, en
l'absence en l'espèce de coût d'acquisition du
terrain, à partir de la seule valeur vénale du
bâtiment lors de sa première inscription au bilan en
1988, année de la construction, valeur actualisée à
la date du 1er janvier 1970 au moyen de l'indice
INSEE du coût de la construction et diminuée d'un
abattement de 30 % pour tenir compte de la
dépréciation de l'immeuble, en appliquant à la
valeur vénale ainsi obtenue un taux d'intérêt de 10
% représentatif du taux des placements immobiliers
constaté dans la région à la date de référence pour
la catégorie d'immeubles à usage d'hôtel ; que cette
méthode, qui ne repose pas sur des données
présentant une trop grande postériorité par rapport
à la date de référence, est conforme aux
dispositions précitées des articles 324 AB et 324 AC
de l'annexe III au code général des impôts ; qu'en
tout état de cause, il ne résulte pas de
l'instruction que des transactions sur des biens
comparables seraient intervenues à une date plus
proche de la date de référence ; que, si la société
Hôtel Grill de Villejuif se réfère à un taux
d'intérêt de 6%, il n'apparaît pas que le taux
d'intérêt de 10 % proposé par l'administration soit
excessif ; qu'il est constant que la valeur locative
déterminée dans ces conditions selon la méthode de
l'appréciation directe est supérieure à la valeur
locative retenue pour le calcul de l'imposition
litigieuse ; »
Extrait de Décision
n° A 2 (Acceptation)
Mots clés : VLC, ajustement de la valeur locative (minoration et
majoration) « Considérant,
en revanche, que la société requérante propose de
retenir le local type n°55 du procès verbal
complémentaire de la commune de
Villeneuve-Saint-Georges, proche de la commune de
l'hôtel à évaluer, pour un tarif de 60 francs, ou
9,15 euros, le mètre carré, correspondant à un hôtel
de la chaîne Campanile ; que, si l'administration
fiscale soutient qu'il n'aurait pas été
régulièrement évalué et qu'il aurait fait l'objet
d'une appréciation directe, elle n'apporte aucun
élément de preuve à l'appui de ses allégations, et
ne conteste pas l'existence d'une analogie de
situation économique entre les deux communes ; qu'il
y a lieu, par suite, de retenir ce local comme terme
de comparaison, en ajustant toutefois sa valeur
locative d'une diminution de 10 % pour tenir compte
du fait que l'hôtel de la requérante n'est pas
étoilé , alors que l'hôtel Campanile est classé en
catégorie deux étoiles , et, à l'inverse, d'une
majoration de 40 % pour tenir compte de la situation
particulièrement avantageuse de l'hôtel de la
requérante, à proximité immédiate d'un aéroport
international de premier plan ; que, par suite, il y
a lieu de relever le tarif du terme de comparaison
de 30 % pour tenir compte du concours de ces deux
facteurs, et de fixer à 11,89 euros le mètre carré
le tarif à retenir pour l'évaluation de la base
locative de l'hôtel exploité par la société
requérante ; qu'il y lieu, par suite, de prononcer
la décharge de la différence entre les montants de
taxe professionnelle mis à la charge de la société
requérante à raison de l'exploitation de son hôtel à
Roissy au titre des années 2001, 2002, 2003 et 2004,
et ceux qui résultent de l'application de ce tarif ; »
Extrait de Décision
n° A 3 (Acceptation) Mots clés :
évaluation par voie d'appréciation directe
« Considérant, en second lieu, que
l'administration propose de déterminer la valeur
locative de l'immeuble en cause par voie
d'appréciation directe, à partir de la valeur vénale
au 31 décembre 2004 figurant au bilan de la société
propriétaire des biens, comparée à la valeur vénale
du bâtiment au 1er janvier 1975, à l'aide des
indices du coût de la construction INSEE en vigueur
à ces différentes dates ; que la société requérante
critique la méthode d'évaluation utilisée en ce qui
concerne la valeur vénale de l'immeuble et le taux
d'intérêt utilisé ; que, cependant, il ne résulte
pas de l'instruction, qui n'a pas permis de mettre
en évidence d'autres immeubles de nature comparable
ayant fait l'objet de transactions à une date plus
proche du 1er janvier 1975, que le choix du service
ait conduit à une évaluation erronée de la valeur
locative de l'immeuble de la requérante ; qu'il
n'est pas établi que le taux d'intérêt de 12 %
retenu par le service serait excessif eu égard au
taux des placements immobiliers constatés dans la
région pour des immeubles similaires ; que
l'administration, pour tenir compte de la situation
particulière de la concession, qui se situe dans une
très bonne zone de commercialité, de son bon état et
de sa faible spécialisation hormis l'atelier, a
appliqué un abattement non contesté de 30 % ; qu'en
l'absence de contestation utile des éléments
d'appréciation présentés par le ministre, il
convient de retenir le montant de valeur locative
totale de 24 166 euros ; que, dans ces conditions,
il y a lieu de faire droit aux conclusions de la
société requérante tendant à la réduction des
cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle
a été assujettie dans les rôles de la commune de
Fort-de-France au titre des années 1999 à 2002 et
2004 dans la limite des droits correspondant à la
réduction de la base d'imposition et de réformer en
ce sens le jugement attaqué ; »
Extrait de Décision n° A 4 (Rejet) Mots clés :
Comparaison local type d'hôtel au centre ville et local litigieux à proximité de
l'autoroute « Considérant,
en premier lieu, que si l'hôtel de référence se
situe à proximité du centre de Marseille et est de
ce fait accessible aux personnes, notamment aux
touristes, utilisant les transports en commun,
l'établissement hôtelier de la société requérante,
situé à proximité de l'autoroute A 50 dans une zone
commerciale étendue, bénéficie, en revanche, de
meilleures conditions d'accès par voie routière et
de stationnement ; que si la SNC LISIEUX INVEST
HOTEL soutient que la proximité de l'autoroute
génère pour la clientèle potentielle de son
établissement une gêne visuelle et sonore, elle
n'apporte toutefois pas à l'appui de cette
allégation des précisions suffisantes de nature à
établir que lesdites nuisances, notamment sonores,
seraient plus importantes que celles subies par les
clients de l'hôtel de référence proche du
centre-ville ; que, dès lors, la différence de
situation de ces deux établissements ne constitue
pas nécessairement un handicap pour l'hôtel Première
Classe, compte tenu des caractéristiques de sa
clientèle commerciale potentielle et de ses moyens
de desserte ; »
Extrait de Décision
n° A 5 (Rejet) Mots clés :
évaluation par voie d'appréciation directe
« Considérant
qu'à l'issue du supplément d'instruction ordonné par
le tribunal administratif, le directeur des services
fiscaux a proposé de déterminer la valeur locative
de l'immeuble par voie d'appréciation directe à
partir des montants relatifs aux immobilisations
passibles d'une taxe foncière
tels qu'ils ressortaient du bilan de la société, en
retenant le prix d'achat du terrain soit 185 419,78
euros et le coût de la construction achevée en 1996
soit 1 673 563,97 euros ; que l'administration a
appliqué à ce prix de revient de 1 858 983,75 euros
un coefficient de 20 % pour dépréciation immédiate
et en a actualisé le montant au 1er janvier 1970 au
moyen de l'indice Insee du coût de la construction
puis a appliqué à cette valeur un taux d'intérêt de
9 % représentatif du taux des placements immobiliers
constaté dans la région à la date de référence pour
la catégorie d'immeubles à usage d'hôtel ; que cette
méthode et ces éléments de calcul ne sont pas
utilement contestés par la société dans le dernier
état de ses écritures ; que, dans ces conditions, la
valeur locative de l'immeuble à la date de référence
d'un montant de 28 151 euros est supérieure à celle
de 25 703 euros retenue par l'administration pour
l'établissement des impositions en litige ; »
Extrait de
Décision n° A 6
(Rejet) Mots clés : bâtiments démontables mais normalement pas
destinés à être déplacés, imposables à la taxe
foncière
« Considérant,
en premier lieu, qu'aux termes de l'article 1380 du
code général des impôts : La
taxe foncière est établie annuellement sur
les propriétés bâties sises en France à l'exception
de celles qui en sont expressément exonérées par les
dispositions du présent code ; qu'il résulte de
l'instruction que les bâtiments de la SARL ROUEN
POIDS LOURDS couvrent respectivement une superficie
de 1 600 m² et 1 200 m² et sont constitués par des
charpentes en bois ou en métal soutenues par des
poteaux en bois boulonnés sur des plots en béton ;
qu'eu égard à ces caractéristiques physiques, ils ne
sont pas normalement destinés à être déplacés ; que
la circonstance qu'ils seraient démontables n'enlève
pas auxdits bâtiments le caractère de constructions
imposables à la taxe foncière
sur les propriétés bâties ; qu'ainsi, la SARL ROUEN
POIDS LOURDS n'est pas fondée à contester le
principe de son imposition à cette taxe ; que la
SARL ROUEN POIDS LOURDS ne peut se prévaloir, en
application de l'article L. 80 A du livre des
procédures fiscales, de la doctrine administrative 6
C 111, qui ne contient aucune interprétation
formelle de la loi fiscale ; » Extrait de
Décision n° A 7
(Acceptation) Mots clés : dégrèvement à titre gracieux
« Considérant
qu'aux termes des dispositions de l'article R. 211-1
du livre des procédures fiscales : L'administration
des impôts ou l'administration des douanes et droits
indirects, selon le cas, peut prononcer d'office le
dégrèvement ou la restitution d'impositions qui
n'étaient pas dues jusqu'au 31 décembre de la
quatrième année suivant celle au cours de laquelle
le délai de réclamation a pris fin, ou, en cas
d'instance devant les tribunaux, celle au cours de
laquelle la décision intervenue a été notifiée (...)
; Extrait de
Décision n° A 8
(Acceptation) Mots clés : méthode par comparaison ou par voie
d'appréciation directe
« Considérant
que, pour rejeter la demande en réduction des
cotisations de taxe foncière
sur les propriétés bâties auxquelles la SOCIETE SNC
INVEST HOTELS BLANC MESNIL a été assujettie au titre
des années 1999, 2000 et 2002 à raison d'un local
commercial à usage d'hôtel-restaurant, exploité sous
l'enseigne Campanile, situé 2, rue Edouard Renault
au Blanc-Mesnil (Seine-Saint-Denis), le tribunal
administratif de Cergy-Pontoise a retenu la méthode
d'évaluation par voie d'appréciation directe sans
énoncer les motifs pour lesquels il a écarté les
différents locaux proposés comme termes de
comparaison pour la détermination de la valeur
locative de ces locaux, en application du 2° de
l'article 1498 du code
général des impôts ; que, dès lors, la requérante
est fondée à soutenir que le jugement attaqué est
insuffisamment motivé et à en demander, par suite,
l'annulation ;" Extrait de
Décision n° A 9
(Rejet)
Mots clés : dégrèvement
pour vacance
« Considérant,
enfin, qu'aux termes de l'article 1389 du code
général des impôts : Les contribuables peuvent
obtenir le dégrèvement de la
taxe foncière en cas de vacance d'une maison
normalement destinée à la location ou
d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le
contribuable lui-même à usage commercial ou
industriel (...). / Le dégrèvement est subordonné à
la triple condition que la vacance ou
l'inexploitation soit indépendante de la volonté du
contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au
moins et qu'elle affecte soit la totalité de
l'immeuble, soit une partie susceptible de location
ou d'exploitation séparée ; que ces dispositions
sont applicables, en vertu de l'article 1524 du même
code, à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;
qu'il résulte de la combinaison de ces dispositions
que le bénéfice de l'exonération susmentionnée de
taxe d'enlèvement des ordures ménagères est
subordonné à une utilisation effective et
personnelle du bien, antérieure à l'inexploitation
alléguée ; que, par suite, un immeuble à usage
industriel ou commercial donné en location par une
société dont l'objet est la location de locaux ne
saurait être regardé comme utilisé par la société
bailleresse elle-même au sens de l'article 1389, I
du code général des impôts ; qu'ainsi, la SCI Sebimo
ne pouvait prétendre, sur le fondement de cet
article, au bénéfice du dégrèvement qu'il prévoit,
pour le local en litige, dès lors qu'il est constant
qu'elle l'avait, antérieurement à la vacance
alléguée, donné en location ;" Extrait de
Décision n° A 10
(Mesure d'instruction) Mots clés : valeurs locatives moyennes proscrites
"Considérant qu'il résulte des
dispositions législatives précitées
que la valeur locative d'un immeuble
commercial ne peut être arrêtée par
référence à des valeurs moyennes
établies au niveau départemental,
voire régional ou à l'échelon de la
commune ; qu'il ressort des pièces
jointes au dossier que la valeur
locative du local-type n° 1 du
procès-verbal ME d'Ivry-sur-Seine,
qui a été déterminée selon une
moyenne départementale, n'a pas été
évaluée selon l'une des méthodes
prévues par les dispositions du b de
l'article
1498 du code général des
impôts ;" Extrait de
Décision n° A 11
(Acceptation) Mots clés : local type inscrit comme tel
postérieurement au 1er janvier de l'année
d'imposition objet de la réclamation
« Considérant
qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges
du fond que l'administration a retenu comme terme de
comparaison, pour procéder à l'évaluation de la
propriété de la requérante, l'immeuble correspondant
au local-type portant le n° 166 au procès-verbal des
opérations de révision des évaluations foncières des
propriétés bâties de la commune de Troyes, dont elle
ne conteste pas qu'il n'y avait été inscrit que le 4
juin 1998 ; que, dès lors, en jugeant que
l'administration avait pu retenir comme terme de
comparaison, pour l'application, au titre des années
1997 et 1998, de la méthode prévue par le a. du 2°
de l'article 1498 du
code général des impôts précité, un immeuble inscrit
postérieurement au 1er janvier 1998 au procès-verbal
des opérations de révision des évaluations foncières
des propriétés bâties de la commune, le tribunal
administratif de Châlons-en-Champagne a commis une
erreur de droit, nonobstant la circonstance que cet
immeuble avait remplacé un précédent local-type,
lui-même inscrit au procès-verbal sous le même
numéro avant le 1er janvier 1997, sans modification
ni des caractéristiques de commercialité ni de la
valeur locative unitaire ; que la société est, par
suite, fondée à demander l'annulation du jugement
attaqué ;" Extrait de
Décision n° A 12
(Rejet) Mots clés : coefficients de pondération "Considérant que, pour le calcul de
ladite surface pondérée auquel
l'administration s'est livrée en vue
de respecter la proportionnalité des
valeurs locatives, par application
des dispositions de l'article 1518
II du code général des impôts, c'est
à bon droit que le coefficient de 1
a été appliqué aux surfaces situées
au premier niveau et consacrées aux
entrepôts, lequel constitue l'usage
principal du local à évaluer ainsi
que du local pris comme terme de
comparaison, tandis que le
coefficient 1,2 était appliqué aux
surfaces affectées aux bureaux ; que
ce coefficient de 1,2 dont
l'application n'est proscrite par
aucune disposition législative ou
réglementaire ne fait qu'exprimer la
valeur commerciale de cette partie
de l'immeuble, laquelle peut être
indépendante de la surface réelle ;
qu'il est expressément visé au
procès-verbal d'enquête concernant
les biens n° 85 de l'état 6668 A du
département du Gard, lequel fait
également apparaître un coefficient
de pondération de 0,1 pour les
parkings et aires de circulation
goudronnées sans qu'il y ait lieu de
distinguer selon la fonction de ces
surfaces ; qu'il résulte de tout ce
qui précède que la S.C.I. Vincennes
n'est pas fondée à soutenir que
c'est à tort que, par les jugements
attaqués, le Tribunal administratif
de Montpellier a rejeté sa requête
;" Extrait de
Décision n° A 13
(Acceptation)
Mots clés : comparaison d’une
pharmacie et d’un salon de coiffure
« Considérant,
d'une part, que l'administration a comparé le local
de M. X avec le local type n° 3 du procès-verbal
des locaux commerciaux de la commune de
Marolles-sur-Seine qui correspond à un salon de
coiffure et dont le tarif est de 50 F le m² ; que
l'administration a appliqué un coefficient de pondération
égal à 1 à la totalité de la superficie ; qu'il
résulte de l'instruction que l'officine de M. X est
constituée de deux parties dont une à usage,
notamment, de réserve et de laboratoire, située à
l'arrière de la partie destinée à recevoir le
public, à une profondeur de sept mètres à partir
de la vitrine ; qu'en vue de respecter la
proportionnalité des valeurs locatives, cette
partie arrière de l'officine doit être affectée
d'un coefficient de pondération de 0,5 ; » Extrait de
Décision n° A 14
(Supplément d’instruction) Mots clés : aire de
stationnement, évaluation distincte
« Considérant,
d'autre part, s'agissant des aires de stationnement
en sous-sol dont la superficie est égale à 1073
m2, que l'administration a, après avoir appliqué
aux surfaces en question un coefficient de pondération
de 0,3, procédé à une évaluation de la valeur
locative desdites surfaces par référence à la
valeur locative des locaux à usage de bureaux de
l'immeuble de référence précité ; qu'il résulte
toutefois des dispositions de l'article 1494 du code
général des impôts que la valeur locative de
chaque fraction de propriété destinée à une
utilisation autonome doit faire l'objet d'une évaluation
distincte ; que les aires de stationnement en
question, destinées à une utilisation autonome de
l'activité de bureau, doivent donc être regardées
comme constituant une fraction de propriété devant
faire l'objet d'une évaluation distincte par
comparaison avec des immeubles similaires ; qu'ainsi
la CRI est fondée à soutenir qu'en comparant
lesdites surfaces aux locaux à usage de bureaux
situés dans le local de référence choisi par
elle, l'administration s'est livrée, pour ce qui
concerne cette catégorie de locaux, à une
comparaison inappropriée ; » Extrait de
Décision n° A 15
(Rejet) Mots clés : changement de
consistance de l’immeuble
« Sur
les changements ayant affecté la consistance de
l'immeuble : Considérant
qu'il est constant que les travaux dont s'agit ont
comporté d'importantes reprises du gros oeuvre et,
notamment, d'une part, la transformation en une réserve
de 98 m2 de locaux antérieurement utilisés comme
loges de cinéma, d'autre part, l'addition au bâtiment
existant d'un local de 18 m2 établi à
l'emplacement d'une courette ; qu'il résulte de
l'instruction que ces transformations ont eu pour
but et pour résultat d'y permettre une exploitation
commerciale de nature différente de celle qui était
précédemment exercée ; qu'ainsi, ces
transformations, eu égard à leur nature et à leur
importance, ont entraîné un changement de
consistance de l'immeuble, au sens des dispositions
précitées de l'article 1517 du code ; que,
contrairement à ce que soutient Mme LEJEUNE, ce
changement a concerné l'ensemble de l'immeuble dont
s'agit ; que, par suite, l'administration était en
droit, et même tenue, de procéder à la
modification de la valeur locative dudit immeuble; » Extrait de
Décision n° A 16
(Acceptation)
Mots clés : évaluation à
partir de locaux-types qui n’existent plus « Considérant
que le procès-verbal de révision en date du 19
octobre 1971 de la commune de Savigny-sur-Orge
mentionne sous le n° 106 un local-type à usage
d'atelier de mécanique automobile d'un tarif
unitaire de 100 F le m², et sous le n° 111, un
local-type à usage de bureaux dont le tarif est 130
F le m² ; que le local de la société requérante
a été évalué par comparaison avec ces deux
locaux; qu'à supposer que ces locaux aient existé
à la date de l'établissement du procès-verbal de
révision, il n'est pas contesté que ces locaux
n'existent plus ; que, par suite, l'administration
n'est plus en mesure de justifier qu'elle a régulièrement
déterminé la valeur locative des locaux de la société
NATIOCREDIBAIL pour établir la taxe foncière due
par cette société ; qu'il s'ensuit que cette société
est fondée à soutenir que c'est à tort que, par
le jugement attaqué, le tribunal administratif de
Versailles a rejeté ses demandes tendant à la réduction
de la taxe foncière sur les propriétés bâties à
laquelle elle a été assujettie au titre des années
1994 et 1995 dans les rôles de la commune de
Savigny-sur-Orge ; » Extrait de
Décision n° A 17
(Rejet) Mots clés : vacance,
exploitation par gérant « Considérant
que si la SCI Moulin de Beuvry demande également un
dégrèvement en raison de la vacance de la
station-service en cause sur le fondement de
l'article 1389 du code général des impôts, cette
demande n'est pas recevable dès lors qu'elle n'a
pas utilisé elle-même l'immeuble dont il s'agit,
cette station service étant exploitée par son gérant
pour le compte de la société Schell ; que, par
suite, elle ne remplit pas la condition auquel
l'article 1389 du code général des impôt réserve
le droit à un dégrèvement au seul contribuable
ayant utilisé lui-même l'immeuble devenu vacant ; »
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