La question de la comparaison entre la nouvelle valeur locative cadastrale du local professionnel, issue de la Révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP) entrée en vigueur au 1er janvier 2017, et l'ancienne valeur locative cadastrale (régime de 1970) se pose très rapidement lorsque l'on souhaite examiner l'évolution de la taxe foncière. Nous avons en effet une même taxe foncière, un même contribuable à la taxe foncière (le propriétaire immobilier), une même notion de valeur locative qui sert de socle à ladite taxe, mais un résultat très différent avant 2017 et après.

Ce résultat très différent provient d'une façon différente d'appréhender la "valeur locative cadastrale" qui repose elle même sur la "valeur locative" (c'est à dire sur le loyer).

Si la valeur locative du local est calculée de la même manière en 1970 et en 2017, l'évolution de la valeur locative cadastrale 1970 (qui repose à l'origine sur la valeur locative) s'est écartée de celle de la valeur locative : l'application à la valeur locative cadastrale d'un coefficient départemental puis celle d'un coefficient national a conduit, entre 1970 et 2016, à une divergence profonde entre la valeur locative et la valeur locative cadastrale.

De 1970 à 2016, la valeur locative cadastrale (et donc la taxe foncière des locaux commerciaux et des locaux des professions libérales) a certainement moins augmenté que la valeur locative.

Cela a créé un avantage pour les propriétaires des locaux commerciaux et des locaux des professions libérales, au dépend des propriétaires des locaux industriels (du moins de la majorités d'entre eux, évalués selon la méthode comptable), ce qui n'était pas l'objectif du législateur. Toutefois, c'est bien le législateur qui a reculé, pour des raisons électorales, à réaliser les mises à jour des valeurs locatives cadastrales prévues par le texte, lesquelles auraient permis de rapprocher la valeur locative cadastrale de la valeur locative.

Le choix a donc été fait d'asseoir la taxe foncière sur la valeur locative d'un local professionnel et de redonner une place centrale au loyer dans le calcul de la taxe foncière et dans celui de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Ce choix n'est pas nouveau.

Et c'est toujours avec étonnement que nous voyons le locataire du local professionnel (qu'une clause de son bail oblige à rembourser au bailleur la taxe foncière due par ce dernier) payer le montant de la taxe foncière qui repose sur la valeur locative cadastrale à son bailleur, puis payer la CFE qui repose pratiquement sur la même valeur locative cadastrale : un seul local et pratiquement une seule base mais deux taxes locales (une sur la propriété, l'autre sur l'occupation du local).

Il aurait été possible de choisir d'asseoir la taxe foncière, par exemple, sur la valeur vénale, mais ce choix qui existe dans d'autres pays n'a pas été retenu par le législateur.

L'outil de la valeur locative n'est cependant certainement pas parfait et ne va pas dans le sens de l'évolution économique, si l'on tient compte de la croissance de la dématérialisation et du commerce par internet (Amazon, ...)  qui réduisent pour certains commerçants, l'utilisation de locaux à la seule utilisation d'entrepôts.

La révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP) au 1er janvier 2017 conduit, selon Madame Valérie RABAULT, Rapporteure générale au projet de loi de finance pour 2017 (Rapport AN n° 4125), à une multiplication globale au niveau national des valeurs locatives brutes des locaux professionnels de 2,87 par rapport au niveau existant en 2016.

Il convient de prendre en compte le fait que cette forte augmentation est une moyenne et que cette augmentation ne sera donc pas uniforme : certains supporteront une augmentation inférieure à la moyenne, et d'autres auront une augmentation supérieure à la moyenne. En effet, les situations seront très différentes selon les départements, selon le fait qu'une commune soit classée dans un ou plusieurs secteurs géographiques, selon les catégories de locaux, selon les activités économiques.

La valeur locative d'un local professionnel n'est pas simplement un loyer : ce loyer correspond à un local loué, plus ou moins grand, plus ou moins bien agencé, plus ou moins récent, doté ou non d'ascenseurs, d'air conditionné, situé dans un quartier plus ou moins favorable pour l'activité du locataire, avec un accès plus ou moins aisé pour les clients du locataire.

En fonction de son activité le futur locataire évaluera l'intérêt pour lui de louer le local professionnel et le montant du loyer qu'il pourra accepter.

A l'intérieur d'une même activité, deux commerçants peuvent avoir des stratégies différentes, rechercher des locaux différents et accepter de payer un montant de loyer différent pour un même local.

Ces différences dans l'appréciation par le locataire de la valeur locative commandent un besoin de personnalisation de la valeur locative qui ne se retrouve pas dans le nouveau calcul de la valeur locative révisée : la réduction du nombre de coefficients de pondération, la réduction du nombre de tarifs en fonction de l'activité, la réduction des possibilités d'ajustement du tarif au m2 pour prendre en compte la différence de situation entre le terme de comparaison (qui n'existe plus) et le local à évaluer ne permettent pas d'appréhender correctement la diversité du réel.