La valeur locative cadastrale des locaux commerciaux jusqu'en 2016

L’article 1498 du CGI traite de la valeur locative des locaux commerciaux et biens divers et indique (Loi nº 2003-1312 du 30 décembre 2003 art. 43 a 2º finances rectificative pour 2003 Journal Officiel du 31 décembre 2003) :

  «  La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après :

   1º Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ;

   2º a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison.

   Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ;

   b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée :

   Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date,

   Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;

   3º A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. »

Trois méthodes de détermination de la valeur locative sont utilisées jusqu'en 2016.

1 – La détermination de la valeur locative par l’étude des baux.

 « 1º Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; »

A condition que le local soit loué à des conditions normales, si le local existait et était loué au 1^er janvier 1970, la valeur locative est égale au loyer pratiqué à ce moment là.

Il faut cependant savoir si le local était loué à des conditions de prix normales. Il importe donc de pouvoir procéder par comparaison avec un local-type. On choisit un local type et on en détermine le montant du m2 pondéré de ce local type. Si le montant du m2 pondéré du local dont on recherche la valeur locative est entre 80% et 120% du montant du m2 du local-type, le loyer du local dont on recherche la valeur locative est considéré comme normal.

Dans ce cas, « la valeur locative est celle qui ressort de cette location ». Il conviendra ensuite d’actualiser la valeur locative de 1970 en utilisant un jeu de deux coefficients.

En conséquence, si le local n’existait pas au 1^er janvier 1970, ou a changé de consistance ou d’affectation, la détermination de la valeur locative par l’étude des baux n’est pas utilisable.

2 – La détermination de la valeur locative par comparaison

«   2º a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. »

 «    Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; »

La détermination de la valeur locative par comparaison est utilisée pour de nombreux cas de locaux commerciaux :

  Pour les biens occupés par leur propriétaire,

  Pour les biens occupés par un tiers à un autre titre que la location,

  Pour les biens vacants,

  Pour les biens concédés à titre gratuit.

Il convient de déterminer la surface pondérée du local à évaluer.

L’administration choisit un local type de comparaison, pour lequel est retenu un tarif. Elle applique ce tarif au nombre de m2 pondérés du local à évaluer. Le choix du local type peut être discuté.

Généralement le local type de comparaison est choisi dans la commune où se trouve le local à évaluer. Cependant, le local type de comparaison peut être choisi hors de la commune, si le local commercial à évaluer a un « caractère particulier ou exceptionnel ».  

Exemple : toutes les communes n’ont pas un hypermarché, ni à plus forte raison deux hypermarchés. Pour trouver un local de comparaison, il faudra peut-être sortir de la commune. 

Il conviendra ensuite d’actualiser la valeur locative de 1970 en utilisant un jeu de deux coefficients :

  actualiser au 1^er janvier 1978 par application d’un coefficient départemental,

  revalorisation par application d’un coefficient national annuel.

3 – La détermination de la valeur locative par appréciation directe : la méthode utilisée quand les deux autres méthodes sont inapplicables.

"3º A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe."

  Estimation d’abord de la valeur vénale de l’immeuble au 1^er janvier 1970.

Plusieurs manières de déterminer la valeur vénale existent :

-  prix de vente dans des actes de vente proches,

-  prix de vente actualisés dans des actes de vente anciens,

-  coût de reconstruction de l’immeuble auquel on applique un taux d’amortissement.

  Détermination ensuite du taux d’intérêt applicable à cette valeur vénale.

Le taux d’intérêt doit être le taux moyen des placements immobiliers dans la commune.

Là encore, il conviendra ensuite d’actualiser la valeur locative de 1970.