La révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP) entrée en vigueur au début 2017 est née de l'existence de plusieurs problèmes d'évaluation des locaux commerciaux et des locaux des professions libérales :

 l'absence de mise à jour du système des valeurs locatives cadastrales établi en 1970 a conduit à retenir des valeur locatives cadastrales de plus en plus artificielles et déconnectées des valeurs locatives.

 au cœur des valeurs locatives cadastrales des locaux commerciaux et de ceux des professions libérales se trouve l'utilisation devenue prépondérante de la méthode d'évaluation de ces locaux par comparaison avec des locaux types (locaux commerciaux) ou des locaux de référence (locaux des professions libérales). L'utilisation, pour définir la valeur locative cadastrale d'un local, de ces termes de comparaison, établis pour la plupart au début des années 1970, qui ont disparu, ont évolué en surface, en composition, en type d'activité, ... entraîne de multiples contestations par les propriétaires immobiliers (taxe foncière) et par leurs locataires (cotisation foncière des entreprises : CFE).

 la valeur locative cadastrale des locaux commerciaux s'est trouvée de plus en plus déconnectée de celle des locaux industriels évalués à partir d'une autre méthode d'évaluation (méthode comptable). Les locaux industriels, évalués à partir de la valeur au bilan des terrains et constructions, se sont retrouvés avec une taxe foncière bien supérieure à celle des locaux commerciaux.

L’article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010 (du 29 décembre 2010, n° 2010-1658) est le socle de la révision (attention, certains aménagements lui ont été apportés depuis 2010) :

Champ d’application de la révision

I. – Les conditions de la révision des valeurs locatives des propriétés bâties mentionnées à l’article 1498 du code général des impôts ainsi que celles affectées à une activité professionnelle non commerciale au sens de l’article 92 du même code retenues pour l’assiette des impositions directes locales et de leurs taxes additionnelles sont fixées par le présent article.

La valeur locative des propriétés bâties mentionnées au premier alinéa est déterminée à la date de référence du 1er janvier 2012.

Modalités d’évaluation des locaux professionnels

II. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif ou, à défaut, par référence aux autres critères prévus par le présent article. Elle tient compte de la nature, de la destination, de l’utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou fraction de propriété considérée.

Les propriétés mentionnées au I sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, les propriétés sont, le cas échéant, classées par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat.

III. – La valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au B du IV à la surface pondérée du local définie au V ou, à défaut de tarif, par la voie d’appréciation directe mentionnée au VI.

Elle peut être, par application d’un coefficient de localisation, majorée de 1,1 ou 1,15 ou minorée de 0,85 ou 0,9 pour tenir compte de la situation de la propriété dans le secteur d’évaluation mentionné au A du IV.

IV. – A. – Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d’évaluation qui regroupent les communes ou parties de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène.

B. – Les tarifs par mètre carré sont déterminés à partir des loyers constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriétés à la date de référence mentionnée au I pour l’entrée en vigueur de la révision et au second alinéa du X pour les années suivantes.

A défaut, lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d’évaluation.

A défaut d’éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d’évaluation, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d’évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département.

V. – La surface pondérée d’un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives.

VI. – Lorsque le IV n’est pas applicable, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale d’un immeuble, telle qu’elle serait constatée à la date de référence définie au B du IV si l’immeuble était libre de toute location ou occupation.

A défaut, la valeur vénale d’un immeuble est déterminée en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée à la date de référence par comparaison avec celle qui ressort de transactions relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction à la date de référence dudit immeuble.

Cette valeur est réduite, dans des conditions prévues par décret, pour tenir compte de l’impact de l’affectation de l’immeuble, partielle ou totale, à un service public ou d’utilité générale. (...)"

Conformément à l'article 34, sont créés, dans chaque département, des secteurs géographiques d’évaluation regroupant les communes ou parties de communes, et présentant un marché locatif homogène. Les secteurs peuvent couvrir des zones non contigües.

A partir des données collectées, des secteurs locatifs présentant des loyers homogènes ont été déterminés. Ces secteurs sont, en fonction du tissu local, supra-communaux, dans les zones rurales, et communaux ou infra-communaux, dans les grandes villes.

Ainsi, l'évaluation proprement communale est abandonnée, dans la mesure où elle n’est plus représentative de la vie économique, ce que la dimension départementale paraît mieux appréhender.

Pour constituer ces secteurs géographiques homogènes du point de vue des loyers, il était nécessaire de disposer à la fois des surfaces des locaux et du montant du loyer de chaque local, afin de pouvoir établir un loyer au m2. Les déclarations à remplir  reprenaient notamment ces informations.

La faiblesse de cette approche est que le découpage des secteurs géographiques repose sur les seuls locaux loués au moment de l'établissement des déclarations, au printemps 2013.

Les secteurs géographiques devaient être les mêmes pour les différentes catégories de locaux existant sur le département. Le découpage entre les différents secteurs a été réalisé sur la base de la catégorie de locaux la plus représentée dans le département qui est MAG 1 "'Boutique et magasin sur rue".

En général, six secteurs géographiques d'évaluation ont été retenus dans chaque département.

Avec la réforme, le mécanisme de l’évaluation des locaux professionnels, principalement en utilisant des locaux de comparaison situés majoritairement sur la commune d’implantation du local, est abandonné au profit d’une évaluation à partir d’une grille tarifaire.

a) Les éléments de la valeur locative cadastrale révisée du local professionnel (VLR)

La valeur locative cadastrale révisée du local professionnel (VLR) est égale au produit de sa surface pondérée par le tarif au mètre carré qui lui est applicable. Un ajustement au moyen d'un coefficient de localisation peut être appliqué pour prendre en compte la situation du local.

La formule reposant sur l’article 34 de la loi de finances rectificative (LFR) pour 2010 est la suivante :

Les éléments composant cette formule sont décrits ci-dessous :

  Un tarif au m2 appliqué à la surface pondérée du local et un coefficient de localisation

Selon l’article 34–III : « La valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au B du IV à la surface pondérée du local définie au V ou, à défaut de tarif, par la voie d'appréciation directe mentionnée au VI. 

Elle peut être, par application d'un coefficient de localisation, majorée de 1,1 ou 1,15 ou minorée de 0,85 ou 0,9 pour tenir compte de la situation de la propriété dans le secteur d'évaluation mentionné au A du IV.»

Selon l’article 34–IV-B : «  Les tarifs par mètre carré sont déterminés à partir des loyers constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés à la date de référence mentionnée au I pour l'entrée en vigueur de la révision et au second alinéa du X pour les années suivantes. »

  La pondération des surfaces

Selon l’article 34 – V : «  La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. »

Les pondérations qu’il est envisagé d’appliquer aux différentes surfaces (et qui paraissent quelque peu insuffisantes en nombre pour contenir la diversité des surfaces des locaux) sont les suivantes :

− 1 pour la surface des parties principales,

− 0,5 pour la surface des éléments secondaires couverts,

− 0,2 pour la surface des éléments secondaires non couverts.

  La prise en compte de l’état du marché locatif

L’article 34–II mentionne : « La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif ou, à défaut, par référence aux autres critères prévus par le présent article. Elle tient compte de la nature, de la destination, de l'utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou fraction de propriété considérée. »

 La notion de catégorie de propriétés

Le local est d’abord rattaché à une catégorie de propriété. Selon l’article 34–II : « Les propriétés mentionnées au I sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, les propriétés sont, le cas échéant, classées par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. »

  L’évaluation tient compte du secteur géographique d’implantation du local

L’article 34–IV-A prévoit : «  Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou parties de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. »

Les tarifs de chaque catégorie seront mis à jour chaque année

Dans chaque secteur d’évaluation, les tarifs de chaque catégorie seront mis à jour chaque année.

C’est l’administration fiscale qui procèdera à cette mise à jour, à partir de l’évolution constatée des loyers.

A compter de 2013, il est prévu que les locataires portent sur leurs déclarations de résultat certaines informations relatives aux locaux qu’ils occupent.

Cette disposition devrait pallier au problème de l’obsolescence actuelle des bases d’imposition.

b)  La loi prévoit une méthode accessoire d’évaluation de la VLP

Selon l’article 34-VI : «  Lorsque le IV n'est pas applicable, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale d'un immeuble, telle qu'elle serait constatée à la date de référence définie au B du IV si l'immeuble était libre de toute location ou occupation.(…) »

Cette méthode qui déroge à la méthode principale devrait être utilisée pour évaluer les « locaux exceptionnels ». Son utilisation ne devrait pas entrainer un résultat plus favorable au contribuable que la situation actuelle.

La méthode d'appréciation directe mentionnée dans l’article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010 (du 29 décembre 2010) existait déjà et était utilisée de manière très accessoire pour évaluer les locaux commerciaux avant 2017.

Pour mesurer le changement apporté par la révision il importe de se remémorer la situation antérieure, qui prévalait dans les évaluations des locaux commerciaux sur les années 2016 et antérieures.

Sur les années 2016 et antérieures, la valeur locative cadastrale des locaux commerciaux (et de ceux des professions libérales) était très majoritairement (à plus de 90 %) établie en utilisant une méthode par comparaison qui consistait à appliquer à la surface pondérée du local à analyser le tarif au m2 pondéré d'un local de comparaison choisi par l'administration fiscale, généralement sur la commune d'implantation.

La gestion des PV des locaux-types (plus de 1000 locaux-types pour une commune telle que Toulouse) de l’évolution et de la mise à jour des locaux-types était pesante pour l’administration et source de contentieux.

La documentation fiscale de base DB 6C 2332 n° 5, posait, par exemple, les règles à respecter dans la composition des locaux-types contenus dans le PV des locaux-types d’une commune :

«En ce qui concerne spécialement le secteur commercial, il est nécessaire, eu égard aux nombreux éléments qui sont pris en considération pour la fixation de la valeur locative légale des locaux commerciaux et artisanaux, de disposer d’une gamme particulièrement étendue de catégories et de locaux correspondants.

Il est à noter que nonobstant le découpage de la commune en zones de commercialité, les avantages ou inconvénients à l’intérieur de chaque zone peuvent varier selon la nature de l’activité exercée et, pour une activité donnée, selon l’emplacement particulier des locaux. Il en résulte qu’à l’intérieur d’une même zone de commercialité, des locaux de même importance où s’exercent des activités comparables peuvent avoir des valeurs locatives sensiblement différentes. Dans ces conditions, il y a lieu de retenir suffisamment de locaux-types permettant de traduire les diverses situations. »