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LE
DIAGNOSTIC
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Le
diagnostic de vos taxes locales, pour détecter la
surtaxe, passe par une démarche (voir « Votre
démarche en 10 étapes »).
Il passe
également par des questions que vous devrez vous
poser sur votre patrimoine immobilier et sa
taxation. Il passe enfin par un choix qui s’offre
à vous entre rechercher vous-même la surtaxe éventuelle,
ou bien nous confier cette mission d'audit.
Le
résumé des questions que vous rencontrerez et de
l’aide que nous pourrons vous apporter est traité
dans la rubrique « Diagnostic »
du présent site :
1e
Question : La composition de votre patrimoine
immobilier ? (« Votre
patrimoine »)
2e
Question : A qui appartient l’immeuble ?
(« Votre
patrimoine »)
3e
Question : Montant annuel de vos taxes
locales sur l’immeuble ? (« Votre
patrimoine »)
4e
Question : La situation de votre immeuble
est-elle inéquitable ? (« Vos
attentes »)
5e
Question : Comment savoir si votre immeuble est
surtaxé ? (« Vos
attentes »)
6e
Question : A
partir de vos attentes, choisissez-vous de rechercher
vous-même la surtaxe éventuelle, ou bien de nous
confier cette tâche ? («Nos
réponses à vos attentes »)
L’objectif
du présent site étant d’accroître votre
autonomie en matière de recherche des situations de
surtaxe, vous trouverez ci-dessous les principaux
points qui devront être examinés de manière à réaliser
un diagnostic vous permettant de découvrir si votre
immeuble peut se trouver en situation de surtaxe.
L’analyse
développée ci-dessous concerne la taxe foncière
sur les propriétés bâties.
Une
grande partie de cette analyse (étude physique et
juridique de l’immeuble, de son évolution,…) est
transposable pour étudier les cas de surtaxe de taxe
professionnelle ou de taxe d’habitation.
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Examens
principaux
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Etapes |
Détails |
Situation
physique de l’immeuble
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Etablissement de la situation physique de l’immeuble
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Trouver les plans
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Prendre mesures
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Superficies, hauteurs,…
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Prendre photos
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Etat général, dégradations, …
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Analyse de la situation physique
de l’immeuble
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Décomposition de l’immeuble d’habitation ou
professionnel
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Surface réelle des pièces et annexes
Surfaces des éléments secondaires
Correctifs d’importance
Correctifs d’entretien et autres
Equivalences superficielles
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Décomposition de l’immeuble commercial
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Boutiques, magasins
Bureaux commerciaux, ateliers,…
Arrière boutiques, débarras, dépendances,…
Sous-sols aménagés, Caves, greniers
Pondération des surfaces
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Décomposition de l’immeuble industriel
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Surface réelle des usines et ateliers
Surfaces des éléments secondaires
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Evolution
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Constructions nouvelles
Changements consistance, affectation
Changements caractéristique physique
Changements d’environnement
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Environnement de l’immeuble
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Situation générale
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Proximité / éloignement du centre
Qualité du cadre et de l’environnement
Equipement de la zone
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Evolution
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Situation particulière
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Présence de dépendances
Qualité des accès
Vue, orientation, espaces libres
Etat du voisinage (train, parc, autoroute)
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Evolution
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Examens
principaux
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Etapes |
Détails |
Situation
juridique de l’immeuble
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Etablissement de la situation juridique de l’immeuble
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Trouver les titres
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Titre de propriété et date d’acquisition
Contrat de bail et date de location
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Analyse de la situation juridique de l’immeuble
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Acte de propriété
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Propriétaire actuel
Précédent propriétaire
Pleine propriété, nue propriété, usufruit
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Contrat de bail
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Activité de l’occupant
Activité du précédent occupant
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Situation
fiscale de l’immeuble
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Etablissement de la situation fiscale de l’immeuble
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Recherche des documents
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Trouver les avis d’imposition
Trouver les déclarations modificatives
Prendre les éléments comptables
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Partir de la base d’imposition indiquée sur l’avis
d’imposition
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Rechercher la valeur locative cadastrale
Déterminer la VLC en 1970
Ramener la VLC 1970 au m2 pondéré
Actualiser les VLC (coefficients)
TFPB : la base d’imposition = 50% VLC
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Contrôle de la situation fiscale du local d’habitation
ou professionnel (fiche n° 1)
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Détermination de la valeur locative
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Examiner la classification communale des immeubles (selon 8
catégories)
Dans la commune, chaque catégorie a un ou des locaux de référence
Ces locaux existent pour les maisons, appartements et locaux
professionnels
Un tarif existe par catégorie de locaux
Pondérations sur la surface réelle
Equivalences superficielles
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Contrôle de la situation fiscale du local commercial
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Détermination de la valeur locative par le bail
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Local déjà loué au 01/01/1970
Local loué à des conditions de prix normales
Actualiser la VLC 1970 (2 coefficients)
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Détermination de la valeur locative par comparaison (fiche
n° 2)
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Retrouver le local type (fiche 6675-M)
Consulter le PV des locaux-types
Comparer l’immeuble
avec le local type
Le comparer avec
d’autres locaux types
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Détermination de la valeur locative par appréciation
directe
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Estimer la valeur vénale au 01/01/1970
Déterminer le taux d’intérêt applicable à la valeur vénale
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Contrôle de la situation fiscale du local industriel
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Méthode comptable
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Trouver le prix de revient des immobilisations
industrielles (usines et ateliers)
Réévaluer les biens acquis ou créés avant 1959 selon un
coefficient (tableau)
Appliquer un taux d’intérêt (8% terrains et 12%
constructions et installations)
Ajouter 3% sur le prix de revient des terrains, par année
depuis l’entrée dans le patrimoine
Abattement forfaitaire 25% (bien avant 1976) ou 33% (bien
depuis 01/01/1976)
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Méthode particulière
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Quand l’établissement industriel est à l’actif
d’une entreprise relevant du régime du
forfait pour l’IRPP
Evaluer alors selon les règles applicables aux locaux
commerciaux : location normale,
comparaison ou appréciation directe
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Examens
principaux
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Etapes |
Détails |
Comparaison
à partir de votre immeuble
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Comparaison des bases de la taxe foncière
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Comparer la base de votre immeuble sur 2 ans à partir de 2
avis d’imposition
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Comparaison de la base de la taxe foncière avec celle de
la taxe d’habitation ou bien celle de la
taxe professionnelle
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Les bases de la taxe foncière, de la taxe professionnelle
et de la taxe d’habitation ont un lien entre
elles :
Base TF = ½ (VL 1970
x coeff Dept 1970-1980 x coeff
1981-2007)
Base TP = VL 1970 x coeff
1981-2007
Base TH = VL
1970 x coeff Dept 1970-1980 x coeff
1981-2007
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Comparaison des valeurs locatives 1970
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Comparer avec le barème du local de référence
Comparer avec la taille du local de référence
Comparer avec l’environnement du local de référence
Comparer avec des locaux types non retenus par
l’administration fiscale
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Du
contrôle des différents éléments de l’imposition
de votre immeuble à la Taxe Foncière sur les Propriétés
Bâties, il ressort certains éléments qui peuvent être
fréquemment générateurs de surtaxes.
La
liste n’est, bien entendu, pas exhaustive, mais sera
suffisante pour permettre au propriétaire immobilier
de trouver des pistes pour vérifier que son immeuble
n’est pas surtaxé à la taxe foncière.
Liste des éléments fréquemment générateurs de surtaxe
une décomposition incorrecte de l’immeuble ne
classant pas dans la bonne catégorie telle partie de
l’immeuble et la soumettant ainsi à une pondération
erronée.
une erreur dans le relevé des superficies.
l’absence de prise en compte des changements dans la
situation physique de l’immeuble.
l’absence de prise en compte de l’évolution de
l’environnement de l’immeuble.
l’absence de prise en compte des changements dans
l’activité exercée dans l’immeuble.
l’absence de comparaison des bases.
le caractère non approprié du local de référence
retenu par l’administration.
le caractère plus approprié pour la comparaison
d’un autre local type que celui retenu par
l’administration.
une erreur dans la méthode retenue par
l’administration pour calculer la valeur locative.
l’absence d’ajustement de la valeur locative pour
tenir compte des différences entre l’immeuble et le
local type, selon l’article 324AA de l’Annexe III
du Code général des impôts.
Les conséquences de la détection de la surtaxe
A
partir de la détection d’une anomalie dans
l’imposition de votre immeuble à la Taxe Foncière
sur les Propriétés Bâties, vous devrez réagir.
Sur la page d’accueil du présent site vous trouverez
« Votre démarche en 10 étapes », qui
vous aidera depuis le début dans votre action pour bénéficier
d’une taxation équitable.
Dans la rubrique « Informations pratiques », vous
trouverez le dossier « Procédure » qui
vous accompagnera dans la rédaction et le suivi de la
réclamation contentieuse, puis, si le résultat est négatif,
dans la requête auprès du Tribunal administratif.
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Les parkings
de locaux professionnels et la taxe foncière