Les parkings
de locaux professionnels et la taxe foncière
La cessation de paiement et le redressement
judiciaire ou la liquidation judiciaire de la
structure propriétaire de l'entreprise n'auront pas
d'incidence (ou très peu) sur la vie de la SCI
propriétaire de l'immeuble.L'article 1647 D du CGI prévoit : I. - Tous les redevables de la cotisation foncière des entreprises sont assujettis à une cotisation minimum établie au lieu de leur principal établissement ; cette cotisation est établie à partir d'une base dont le montant est fixé par le conseil municipal et doit être compris entre 200 € et 2 000 € pour les contribuables dont le montant du chiffre d'affaires ou des recettes hors taxes au cours de la période de référence définie à l'article 1467 A est inférieur à 100 000 € et, pour les autres contribuables, entre 200 € et 6 000 €. Lorsque la période de référence ne correspond pas à une période de douze mois, le montant des recettes ou du chiffre d'affaires est ramené ou porté, selon le cas, à douze mois. Les conseils municipaux ont la faculté de réduire ce montant de moitié au plus pour les assujettis n'exerçant leur activité professionnelle qu'à temps partiel ou pendant moins de neuf mois de l'année. A défaut de délibération, le montant de la base minimum est égal au montant de la base minimum de taxe professionnelle appliqué en 2009 dans la commune en vertu des dispositions du présent article en vigueur au 31 décembre 2009. (...)."
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Actualités :
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La SCI permet de protéger l'immeuble des aléas de la vie de l'entreprise
Loger le patrimoine immobilier dans une société civile immobilière (SCI) peut sembler adapté. En effet, la société civile immobilière est conçue pour gérer et faire prospérer un patrimoine immobilier, qu'il soit privé ou professionnel.
Concernant le local d'entreprise, le propriétaire, chef d'entreprise, a le choix d'affecter l'immeuble professionnel à son patrimoine professionnel (en nom personnel ou en société)ou bien de conserver l'immeuble professionnel dans le patrimoine privé (en nom personnel ou dans une SCI, dans la majorité des cas).
En pratique, le choix de séparer la propriété de l'entreprise et celle de l'immeuble dans lequel se trouve l'entreprise entre deux structures différentes présente plusieurs avantages, dont le premier est de compartimenter le patrimoine dans des caissons étanches :
- Au pire, la SCI perdra quelques loyers et un locataire.
- La SCI sera sans illusion sur la possibilité de récupérer les créances qu'elle possèderait sur son locataire, quand bien même elle produirait à la procédure collective.
- En effet, les dettes de l'entreprise ne sont pas les dettes de la SCI.
- En supposant que le représentant légal de la structure propriétaire de l'entreprise soit également associé au capital de la SCI, s'il n'est pas majoritaire son pouvoir de décision est très limité.
- Les créanciers ont la possibilité d'obtenir la saisie des parts sociales non majoritaires de la SCI appartenant au représentant légal de la structure propriétaire de l'entreprise, mais dans quel but ?
- La SCI ne réalise pas en général de bénéfice et les loyers perçus servent à rembourser les emprunts souscrits par la SCI.
- Quand bien même les parts sociales saisies seraient mises en vente, qui achèterait des parts sociales d'une SCI qui ne fait pas de bénéfice et dans laquelle la perspective d'être minoritaire enlève toute voix au chapitre dans le domaine de la gestion de la SCI ?
Immeuble de la SCI, locataire entreprise et remboursement de la taxe foncière
Pourtant, du choix de son locataire dépend le montant de la taxe foncière.
Il est des cas dans lesquels le choix n'existe pas (comment louer une usine à une entreprise qui ne soit pas une entreprise industrielle ?). Mais bien souvent le choix existe entre différents types d'entreprise commerciale, ou encore, par exemple, entre louer un entrepôt à une entreprise commerciale ou à une entreprise industrielle.
Bien sûr, la situation du marché immobilier local avantage plus ou moins le bailleur.
Si la situation est très tendue pour le bailleur, il sera du plus mauvais effet de vouloir imposer au locataire la charge supplémentaire que constitue le remboursement de la taxe foncière.
La clause de remboursement de la taxe foncière reste néanmoins très fréquente dans les baux des locaux d'entreprise de grande dimension.
La SCI fournira à son ou ses locataires la preuve du montant de la taxe foncière annuelle (avis d'imposition) et en demandera le remboursement.
En cas d'avis de taxe foncière regroupant sur une même ligne plusieurs locaux, le plus équitable est la répartition de la taxe foncière en fonction de la valeur locative cadastrale de chaque local et non la répartition de la taxe foncière en fonction d'un ratio entre la surface du local et la surface totale des locaux.
La SCI et la cotisation foncière des entreprises (CFE)
La contribution économique territoriale (CET), qui remplace la taxe professionnelle, est scindée en deux parties : la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
La base de la CFE repose sur les immobilisations corporelles passibles de la taxe foncière.
Deux limites ont cependant été apportées :
- Les locaux d'habitation ne sont pas concernés,
- Pour entrer dans le champ d'application de la CFE il faut que les recettes brutes annuelles soient égales ou supérieures à 100.000 €.
La SCI et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)
Cette prise en compte partielle et progressive des produits et des charges ne s'applique que pour le calcul de la valeur ajoutée et non pour la détermination du chiffre d'affaires permettant d'apprécier si l'entreprise est dans le champ de la CVAE et son taux effectif de CVAE. Seule la partie imposable doit être portée sur la déclaration.
La définition de la valeur ajoutée est différente pour les associés personnes physiques (règles des revenus fonciers) et pour les associés soumis à l'impôt sur les sociétés (règles des bénéfices industriels et commerciaux).
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