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COEFFICIENTS DE NEUTRALISATION, DE PLANCHONNEMENT
ET LISSAGE |
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Le principe de l'aménagement de
la valeur locative révisée |
L'équilibre des ressources des collectivités
locales et le caractère partiel de la révision
des valeurs locatives des locaux professionnels
(RVLLP) qui ne concerne pas la révision des
locaux d'habitation (qui serait réalisée dans un
second temps) ont conduit à l'application d'un
système de neutralisation.
Par ailleurs, devant la multiplication globale
des valeurs locatives brutes des locaux
professionnels par 2,87, le législateur a
souhaité atténuer l'impact de la révision des
valeurs locatives desdits locaux.
La valeur locative révisée brute a donc été
aménagée avant d'obtenir la base d'imposition,
en recourant à deux coefficients (le coefficient
de neutralisation et le coefficient de
planchonnement) et à une mesure de lissage. De
l'application de ces trois mesures résulte une
valeur locative révisée nette ayant ainsi dès le
départ perdu tout lien avec la valeur locative
(le loyer).
L'utilisation de ces trois "amortisseurs"
rencontre cependant des limites dans le temps.
Cet aménagement de la valeur locative révisée
n'a donc rien à voir avec l'ajustement de la
valeur locative cadastrale des locaux
commerciaux, qui consistait, jusqu'à fin 2016,
en procédant à un ajustement du tarif au m2, à
rendre comparable la valeur locative cadastrale
d'un local commercial avec celle du terme de
comparaison retenu pour l'évaluer.
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Le coefficient de neutralisation |
L'objectif des coefficients de neutralisation
est de maintenir les proportions des locaux
professionnels (commerciaux et professions
libérales) et des locaux d'habitation dans
l'assiette des taxes locales.
Par l'application du coefficient de
neutralisation, établi en 2017 et particulier à
chaque taxe locale (taxe foncière, TEOM, CFE) et
à chaque collectivité locale (commune,
département, ...) la proportion des locaux
professionnels dans l'assiette des taxes locales
est maintenue.
La formule de la valeur locative révisée après
l'application du coefficient de neutralisation
est : valeur locative révisée brute x
coefficient de neutralisation.
Coefficient de neutralisation = somme valeurs
locatives non révisées des locaux professionnels
imposables en 2017 / somme valeurs locatives
révisées des mêmes locaux imposables en 2013.
Si, par exemple, la valeur locative révisée
globale d'une commune (ou d'un département) est
de 30 % plus importante que la valeur locative
cadastrale globale antérieure, la valeur
locative révisée et neutralisée de ladite
commune (ou du département) sera réduite de 30
%.
Il était prévu que l'application des coefficients de
neutralisation devrait cesser lors de l'entrée
en vigueur de la révision des valeurs locatives
des locaux d'habitation (si celle-ci est
effective un jour).
A cet égard, l'article dans la rubrique
"Doctrine" intitulé
"La taxe foncière de 2026 et la
possible fin du coefficient de neutralisation
pour les locaux professionnels"
(mars 2020) fait le point sur l'évolution de
l'application du coefficient de neutralisation.
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Le coefficient de
planchonnement |
Ce second coefficient a été ajouté au dispositif
de la RVLLP après le test de la révision sur
cinq départements (article 48 de la LFR de
2015). Il vise à limiter les variations les plus
importantes des valeurs locatives révisées et
fonctionne à la hausse comme à la baisse.
Le coefficient de planchonnement diminue de la
moitié l'écart apparaissant entre l'ancienne
valeur locative et la nouvelle valeur locative
révisée après application du coefficient de
neutralisation.
La formule de la valeur locative révisée après
application des coefficients de neutralisation
et de planchonnement est : valeur locative
révisée brute x coefficient de neutralisation
+/- planchonnement.
Planchonnement = (valeur locative cadastrale
2017 - valeur locative révisée après application
du coefficient de neutralisation) / 2.
Si, par exemple, la valeur locative révisée d'un
local professionnel, après application du
coefficient de neutralisation, passe de 10.000 €
à 15.000 €, ce qui représente une différence de
+ 5.000 €, la valeur planchonnée de ce local
professionnel sera de 15.000 € - (5.000 € / 2) =
12.500 €
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Le lissage sur 10 ans des
variations des cotisations |
La mesure de lissage a pour objectif de réaliser
une intégration progressive du résultat de la
révision dans le montant des taxes locales
concernées.
Selon l'article 48 de la LFR de 2015, le lissage
a été porté d'une durée de 5 ans (initialement
prévue) à 10 ans, et est applicable au 1er euro
de différence à la hausse comme à la baisse.
Cette mesure de lissage joue à la hausse comme à
la baisse.
Si, par exemple, la cotisation, issue de la
valeur locative révisée, neutralisée et
planchonnée de 2017 d'un local professionnel est
réduite de - 3.000 € par rapport à la cotisation
sur base 2016 revalorisée pour 2017, et passe de
15.000 € à 12.000 €, cette réduction de
cotisation sera étalée sur 10 ans à raison de -
300 € par an.
Si, par exemple, la cotisation, issue de la
valeur locative révisée, neutralisée et
planchonnée de 2017 d'un local professionnel est
augmentée de + 3.000 € par rapport à la
cotisation sur base 2016 revalorisée pour 2017,
et passe de 15.000 € à 18.000 €, cette
augmentation de cotisation sera étalée sur 10
ans à raison de + 300 € par an.
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Les limites dans le temps à
l'utilisation des trois
"amortisseurs" |
La situation
existant au 1er janvier 2017 et figurant sur
l'avis de taxe foncière 2017 des locaux
professionnels n'est pas immuable.
Les nouvelles
constructions qui seront terminées courant 2017
bénéficieront du coefficient de neutralisation,
mais rencontreront la difficulté de ne
bénéficier ni du planchonnement, ni du lissage
sur 10 ans. Entre un local professionnel livré
fin 2016 et un autre local professionnel livré
au 1er trimestre 2017, l'écart de taxe foncière
pourra être important.
Le changement
d'activité dans un local professionnel, à partir
de 2017, peut entrainer un changement de
catégorie dudit local, par exemple la
transformation d'un entrepôt en magasin. La
déclaration de ce changement d'activité
entrainera une nouvelle évaluation du local et
l'application du tarif de la nouvelle catégorie
de local dans l'année qui suivra le changement.
Ce changement
d'activité entrainera la disparition du
mécanisme de planchonnement et du lissage, même
si le mécanisme de neutralisation est maintenu.
Le changement de
consistance d'un local professionnel, à partir
de 2017, c'est à dire, principalement, une
addition de construction ou une démolition d'une
partie de la construction du local
professionnel, devra être déclaré et donnera
lieu à une nouvelle évaluation qui sera prise en
compte l'année suivant le changement de
consistance du local professionnel.
Si le mécanisme de
neutralisation est maintenu, le mécanisme du
planchonnement ainsi que le lissage ne
s'appliqueront plus à ce local professionnel.
Cependant, la
variation de surface des composantes d'un local
professionnel (surface de vente, réserve,...),
alors que la surface totale du local resterait
identique, pourrait échapper à la suppression de
l'application du mécanisme de planchonnement
ainsi que du lissage.
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Les parkings
de locaux professionnels et la taxe foncière