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Les parkings
de locaux professionnels et la taxe foncière|
Les locaux industriels ont des spécificités qui entrainent le calcul de leur valeur locative cadastrale à partir de deux méthodes : la méthode comptable et la méthode particulière.
La
valeur locative cadastrale est calculée par unité
d’évaluation, l’unité étant le local, c’est
à dire une propriété ou fraction de propriété
faisant l’objet d’une utilisation distincte.
On
distingue la valeur locative cadastrale des locaux
industriels de celle des locaux commerciaux ou des
locaux à usage professionnel et d’habitation.
En pratique, il
existe deux grands types de locaux industriels :
Les
bureaux et dépendances des locaux ci-dessus sont également
assimilés à des locaux industriels (à
l’exception des locaux d’habitation).
La détermination de la valeur locative par la méthode comptable
L’article
1499 du CGI traite de la valeur locative des locaux
industriels :
« La valeur locative des
immobilisations industrielles passibles de la taxe
foncière sur les propriétés bâties est déterminée
en appliquant au prix de revient de leurs différents
éléments, revalorisé à l'aide des coefficients
qui avaient été prévus pour la révision des
bilans, des taux d'intérêt fixés par décret en
Conseil d'Etat. Avant
application éventuelle de ces coefficients, le prix
de revient des sols et terrains est majoré de 3 %
pour chaque année écoulée depuis l'entrée du
bien dans le patrimoine du propriétaire. Un
décret en Conseil d'Etat fixe les taux d'abattement
applicables à la valeur locative des constructions
et installations afin de tenir compte de la date de
leur entrée dans l'actif de l'entreprise. Une
déduction complémentaire est, en outre, accordée
à certaines catégories d'établissements en raison
de leur caractère exceptionnel, apprécié d'après
la nature des opérations qui y sont faites ; ces
catégories d'établissements sont déterminées par
un décret en Conseil d'Etat qui fixe également les
limites et conditions d'application de la déduction. » La
valeur locative de locaux industriels est établie
essentiellement sur des données comptables,
reposant principalement sur le prix de revient des
sols, terrains, constructions, matériels et
outillages. L’article
324 AE de l’annexe III du CGI prévoit : « Le
prix de revient visé
La
valeur d'origine à prendre en considération est le
prix de revient intégral avant application des déductions
exceptionnelles et des amortissements spéciaux
autorisés en matière fiscale. Il en est de même
pour les immobilisations partiellement réévaluées
ou amorties en tout ou en partie. » Il
est complété par l’article 324 AF de l’annexe
III du CGI : « Lorsqu'il ne résulte
pas des énonciations du bilan, le prix de revient
est déterminé, en tant que de besoin, à partir de
tous documents comptables ou autres pièces
justificatives et à défaut par voie d'évaluation
sous réserve du droit de contrôle de
l'administration. » A partir du prix de revient s’appliquent des coefficients de réévaluation et des abattements :
Le
résultat de ces trois opérations donne la valeur
locative brute du local industriel.
Le
résultat de cette nouvelle opération donne la
valeur locative du local industriel.
La détermination de la valeur locative par la méthode particulière
Selon
l’article 1500 du CGI, « Par dérogation
à l'article 1499, les bâtiments et terrains
industriels qui ne figurent pas à l'actif d'une
entreprise industrielle ou commerciale astreinte aux
obligations définies à l'article 53 A, sont évalués
dans les conditions prévues à l'article 1498. » Les
entreprises qui relèvent du régime du forfait, même
si elles optent pour le régime réel ne peuvent
utiliser la méthode comptable et relèvent donc de
la méthode particulière de détermination de la
valeur locative. Cette
méthode particulière consiste à évaluer la
valeur locative des locaux industriels selon les règles
d’évaluation des locaux commerciaux, c’est à
dire en déterminant la valeur locative soit par
l’étude des baux, soit par comparaison avec un
local de référence, soit par voie d’appréciation
directe. La détermination de la valeur locative par l’étude des baux n’est possible que si les locaux existent au 01/01/1970. Encore faut-il que le local ait été loué à des conditions normales.
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les usines et ateliers de fabrication,
transformation ou réparation ;
à l'article 1499 du code général
des impôts s'entend de la valeur d'origine pour
laquelle les immobilisations doivent être inscrites
au bilan en conformité de l'article 38 quinquies de
la présente annexe.
