Le champ d'application de la taxe foncière

LE CHAMP D’APPLICATION DE LA TAXE FONCIERE

Déterminer le champ d’application de la taxe foncière, qui est le socle sur lequel pourra être réalisé l'audit de la taxe foncière, c’est déterminer quelles sont les propriétés imposables et les personnes imposables.

Les propriétés imposables

Selon l’article 1380 du CGI, « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. »

L’article 1381 du CGI détaille les propriétés qui sont Champ d'application de la taxe foncière ainsi assujetties à la taxe foncière :

« Sont également soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties :
1º Les installations destinées à abriter des personnes ou des biens ou à stocker des produits ainsi que les ouvrages en maçonnerie présentant le caractère de véritables constructions tels que, notamment, les cheminées d'usine, les réfrigérants atmosphériques, les formes de radoub, les ouvrages servant de support aux moyens matériels d'exploitation ;

2º Les ouvrages d'art et les voies de communication ;

3º Les bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l'habitation, le commerce ou l'industrie, même s'ils sont seulement retenus par des amarres ;

4º Les sols des bâtiments de toute nature et les terrains formant une dépendance indispensable et immédiate de ces constructions à l'exception des terrains occupés par les serres affectées à une exploitation agricole ;

5º Les terrains non cultivés employés à un usage commercial ou industriel, tels que chantiers, lieux de dépôt de marchandises et autres emplacements de même nature, soit que le propriétaire les occupe, soit qu'il les fasse occuper par d'autres à titre gratuit ou onéreux ;

6º Les terrains sur lesquels sont édifiées des installations exonérées en application du 11º de l'article 1382 ;

7º Les terrains, cultivés ou non, utilisés pour la publicité commerciale ou industrielle, par panneaux-réclames, affiches-écrans ou affiches sur portatif spécial, établis au-delà d'une distance de 100 mètres autour de toute agglomération de maisons ou de bâtiments ainsi que les ouvrages en maçonnerie présentant le caractère de véritables constructions tels que, notamment, les cheminées d'usine, les réfrigérants atmosphériques, les formes de radoub, les ouvrages servant de support aux moyens matériels d'exploitation. »

La taxe foncière sur les propriétés bâties concerne principalement les constructions qui sont fixées au sol à perpétuelle demeure, c’est à dire de telle manière qu’il faille démolir la construction pour la déplacer (ce qui implique qu’il existe des fondations ou au minimum une base en ciment).

Ainsi, un bâtiment en bois fixé au sol par du ciment devient imposable. Un abri de jardin est le plus souvent exonéré, sauf s’il est fixé au sol par du ciment et s’il présente les caractères d’une vraie construction.

Les personnes imposables

Selon l’article 1400-I du CGI, « Sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404, toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel. »

En pratique, c’est le propriétaire au 1^er janvier de l’année d’imposition qui est redevable de la totalité de la taxe foncière.

En cas de vente de l’immeuble en cours d’année et sauf à prévoir soit une répartition de la taxe foncière prorata temporis, soit le paiement de la taxe par le seul acquéreur, la taxe foncière est due par le vendeur, qui était propriétaire au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Généralement, le notaire chargé de la transaction prévoit une répartition de la taxe foncière de l’année, entre le vendeur et l’acquéreur, prorata temporis.

Cependant, la convention entre le vendeur et l’acquéreur n’est pas opposable à l’administration fiscale qui continuera à demander le paiement de la taxe foncière au propriétaire de l’immeuble au 1^er janvier.

Lorsque existe un locataire dans l’immeuble, la charge de la taxe foncière reste au propriétaire bailleur.

Le propriétaire, et non pas le locataire, est le redevable de la taxe.

Il est cependant possible, dans les baux commerciaux ou professionnels, que le contrat de bail mette à la charge du locataire le remboursement de la taxe foncière payée par le propriétaire.

Cette possibilité n'est pas ouverte dans les baux d'habitation. En effet, la liste exhaustive des charges récupérables dans les baux d'habitation est fixée par le Décret n° 87-713 du 26 août 1987 (et son annexe), et la taxe foncière ne fait pas partie de ces charges récupérables (voir l'article de doctrine sur ce point).

Le cas de la construction sur le sol d’autrui.

Un locataire fait réaliser une construction sur un terrain appartenant à son bailleur dans le cadre d'un bail à construction.

- Si le locataire doit enlever la construction à la fin du bail, ou bien si le locataire percevra une indemnité du bailleur pour que la construction revienne au bailleur en fin de bail, alors le locataire est considéré comme étant propriétaire de la construction, jusqu'à la fin du bail à construction.

C’est donc le locataire qui est imposable à la taxe foncière sur la construction (et non sur le terrain sur lequel est édifiée la construction). Le bailleur à construction reste imposable à la taxe foncière sur le terrain.

- Si la construction revient gratuitement au bailleur à la fin du bail à construction, le bailleur, propriétaire du terrain, est reconnu être propriétaire de la construction dès que cette dernière est achevée.

Dans ce dernier cas, c’est le bailleur du bail à construction qui est imposable à la taxe foncière, pour la construction et pour le terrain.